郑波向记者展示电梯的日常保养记录

郑波向记者展示电梯的日常保养记录

4年“穿越”重重困难，郑大叔居住的小区终于装上了电梯。郑叔除了开心之外，也遇到了一些麻烦。

旧楼电梯的维修保养

策划/广州日报全媒体记者 卢勇

广州日报全媒体记者李波、卢梦倩

广州日报全媒体记者 王艳 摄

家住越秀区盘福路天豪北街小区的郑波坐在电梯口的沙发上点了一根烟。他的眉头不时出现在烟雾中。看着用了4年“闯关”的电梯，享受着前所未有的上下楼梯的自由，郑叔应该一直在微笑。他的表情有什么问题？原来，随着电梯由“新”变“老”，70岁的郑波如今遇到了一些与电梯有关的烦恼，悲伤在心底蔓延，犹如烟头中浮现的浮云，逐渐扩大……

两个月前，电梯口的两块砖头突然掉了下来，露出里面的灰砖，很是恼火。郑叔去找人修了，但几次尝试都无济于事。“工程量太小，人家说没房，这样的件太多了，电梯公司不负责，也没有财产，没人管我只能管它。” 郑博苦笑，满脸无奈：“就是不知道我不能走路的电梯谁来管？”

郑波遇到的问题并非个案。在近一个月的走访中楼宇自控维保，记者发现，不少市民在尝到加装电梯的初尝甜头后，或多或少都遇到了一些问题。如何解决这些问题？

很难找到一个安全员让主人照顾自己

选择合适的电梯安全管理员可以说是更加困难。有市民表示，“时间充裕的人都超过了规定的年龄；符合年龄要求的人没有那么多闲暇时间，很难找到合适的人选。”觉得他“难”承担重大责任'并以各种可能的方式推回。” 原来，电梯投入使用前，电梯用户需要取得电梯合格使用证，这就要求电梯配备安全管理人员。郑波还了解到，在承诺的一年免费保修期后，如果没有合格的使用证明，维修公司将无法继续与其签订合同。

那么，找电梯安全员到底有多难？“困难不在于研究，而在于找不到研究的人。” 郑波介绍，包括他自己在内的很多车主已经60多岁，不符合考察条件。当时在业主中间找了很久，好在终于找到了一位57岁的业主，但经过体检却被告知“不合格”。

这是怎么办？郑波还向六荣街道社区安全队和居委会求助：“街道安全员可以当我们大楼电梯的安全员吗？” 他还承诺，电梯的日常维护工作由他自己完成，安全责任由他自己承担，只要你帮忙，电梯就可以依法合规投入使用。结果，它仍然没有工作。

眼看保修期快到了，如果没有找到安全员，拿到证，维修公司就不能继续负责这台电梯的维修了。郑叔又着急又无奈，于是向维修公司求助，同意暂时继续维修，然后亲自去解决保安的问题。之后，郑波和六榕街的保安又垃圾又硬，向安监局工作人员求助。经过一番协调，保安同意了他的要求。就这样，2014年2月，天昊北街小区的电梯终于可以使用了。

“我刚退休，开始做电梯，到手已经九年了。” 郑叔苦笑着说道。没想到，电梯建成后，他并不能轻易“退休”，因为他的名字写在电梯的铭牌上。对于郑波来说，他现在负责每年与维修公司签订合同，每月两次到场维修，并张贴通知。

最让他困扰的是，随着年龄的增长，他找不到合适的人来上课。在他住的小区楼里，住的都是老人居多，年轻人因为工作原因没有足够的时间去管理电梯。另外，大家也没有像郑波那样处理电梯多年，也没有主动管理的意愿。这些是他几年前头疼的问题，是现在困扰他的问题，也是他未来几年必须解决的问题。现在有很多邻居也给老小区安装电梯，通过街道等渠道找到郑波，向他询问很多安装电梯的问题。他们中的许多人住在许多没有社区物业管理的旧楼里。来找他的人，也有不少六十多岁。“再过一段时间，他们成功安装电梯后，会不会也像他一样卡在电梯安全员身上？” 郑博忍不住想。

转眼间，电梯已经使用了将近五年。这几年基本没有过错，这让郑波很是放心，不过放心，他毕竟是电梯用户经理。他已经想象到了电梯可能出现的安全问题，也已经有了相应的应对办法。“但无论电梯出现什么问题，我总觉得自己会有一定的责任，心里总是有压力，无法清除。” 所以，郑博还是希望政府能出台合适的电梯托管方式，让他心中的大石头落到地上。

“我现在七十岁了，不能走路了，谁来照顾我？” 他担心地说，“随着越来越多的电梯安装在老楼里，类似的问题总会出现。我遇到的2019年的电梯管理问题看似孤立，但我相信问题是普遍存在的。”

不仅如此，电梯公司的工作人员还说，听说小区不能选保安，就找外面的人借“证件”，因为他们不是大楼的住户，可能在一定程度上不能起到安全管理的作用。.

财产“托管”权责分离

电梯安全人员难找，一些原有物业管理的住宅楼将安装电梯的维修工作委托给物业具体实施。2017年，丽华大厦在业主100%同意的基础上，成功安装电梯。安装电梯的成功经验，吸引了众多老小区居民“借鉴经验”。电梯安装成功后，他们还聘请了物业管理公司解决了他们使用电梯的后顾之忧。

2017年1月，丽华大厦A至D共4部电梯投入使用。“如何管理电梯”成为摆在业主面前的一个问题。电梯安装筹备组组长梁伟远介绍，丽华大厦原本有一家物业公司，但他们没有经营电梯的资质。于是，他向居委会求助，寻找一家具有管理资质的物业公司。

这时，丽华大厦旁边的一栋楼的物业管理进入了业主的选择范围。梁伟远找到这家物业公司，得知物业费按3.2元/平方米/月收取，远高于原来收取的0.7元/平方米/月房地产公司。在了解丽华大厦整体情况的基础上，梁伟远提出了1.8元/平方米/月的方案。物业公司做出让步楼宇自控维保，但还是需要2.2元/平方米/月。梁伟远提议将往返丽华大厦入口的停车场交给物业管理公司。双方最终协商确定物业费定为1.8元/平方米/月。

一下子从0.7元到1.8元，当时大多数车主都表示不赞成。一些居民提出自己管理，但谁来管理，如何管理，还没有人提出可行的方案。梁伟远为邻居仔细算了一笔账：丽华楼是一栋9层的单体建筑，面积只有6000多平方米。同时，物业配备的2名电梯安全员的工资在2500-3000元左右，加上每部电梯每月450元的维护费，4部电梯每月需要支付1800元。电梯维修费，另外，物业公司承诺年底前负责清理化粪池。毕竟，

现在电梯已经由物业管理公司管理了一年多，业主非常满意。“居民自行管理可能会节省一些成本，但管理效果很难说。业主之间也可能因为电梯管理而产生矛盾和纠纷，管理好不好，还要看业主的自觉性。” 梁伟远说，“而且现在采用物业管理模式，怎么说呢，权责很明确，大家都很满意。”

对于电梯安装筹备组，委托原小区所属物业管理公司，两种电梯安装管理模式，广州市政协委员谭国建表示，筹备组管理模式，存在电梯安装的后续管理。员工年龄过大，导致管理不力、专业知识匮乏等问题。如果由物业公司管理，如何引入物业管理，如何识别服务水平，如何控制管理成本也是值得商榷的。

“业主也希望了解物业管理公司的质量和收费标准，所以还是希望以后有相关专业机构帮助他们。” 谭国建介绍。

原厂维修VS其他维修

除了确认电梯安全员外，在电梯公司提供的一年“三包”维修期后，还要找专业的维修公司进行维修。这时，出现了是继续与原电梯公司续保还是与另一家维修公司续签合同的选择。

在荔湾区旧楼安装电梯服务中心的10家电梯企业中，有9家电梯企业表示可以提供电梯维修服务，并按照相关规定提供电梯维修服务，包括每月对电梯进行两次保养。检查、24小时紧急抢修服务等，每月维护费用在400元到500元之间。在越秀区电梯安装服务中心，四家电梯公司均可提供维保服务。

据某电梯公司志愿者魏先生介绍，新装电梯最容易出现的问题是电梯门开关因灰尘引起的问题，以及用户不爱电梯引起的问题。“现在电梯门采用光幕装置，发出几十道光束，只有一束光，电梯就无法移动。经常会发生发光的小孔脏了或损坏了，电梯门关不上，电梯也动不了，别动。”

谈到在这栋楼里安装电梯的电梯公司的维修单位和外面的维修公司，魏总说，零件是最大的问题。他说，外面维修公司提供的更换零件不是原厂生产的，有些零件可能没有货。当电梯系统需要技术更新时，无法得到原电梯公司的支持。同时，他告诉记者，原厂维修和专业设备对电梯运行进行“体检”，可以及时排除软故障。

另一家电梯公司的总经理卢先生表示，电梯公司的维修单位和其他选择安装电梯的维修公司没有太大区别。“正规维修公司有相关资质，区别在于服务质量，属于市场行为。”

在今年2月发布的《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》（简称《意见》）中，提到了“全寿命安全、成本优化”的理念推广“循环”，“电梯设备+维保服务”一体化采购模式。《意见》提出了厂家“终身服务”的理念。

业内人士建议增加电梯实施原厂维修。业主选择外部维修公司主要是为了价格优惠。“原厂保修”减少了中间更换维修单元的环节，在档案管理和零件更换方面也更有优势。该人士建议，业主委托电梯维修时，应选择信用等级为“优秀”或“良好”的单位。详情可上广州市特种设备行业协会网站（http://）查看，“一定要选择好的厂家，因为它有一定的渠道获取电梯配件，否则电梯没有配件维修它被打破。”

清仓维护与全包维护

记者了解到，目前市场上电梯安装的维修“套餐”有几种。其中，清包维修价格相对较低，但只负责电梯的日常维护。如果需要更换电梯配件，则需要额外的钱。一般情况下，签订电梯维修合同时，会确认配件的价格，但有电梯企业提出人工成本可能会有所不同。

除电梯日常保养外，包括更换指定配件价格在内的保养方式为半包保养。全包维修涵盖“只要不是人为原因或不可抗力造成的”备件更换费用。卢总表示，根据电梯的使用寿命不同，7-9层住宅电梯全包价格在1000~1200元/月左右（2000~3000元多为高层写字楼） ，速度快，2.每秒5米，有很多楼层，40层左右，和住宅电梯的成本相差很大）。并表示全包维修可以省去车主的中间环节' 电梯需要更换配件时的协调。建议对电梯维修缺乏专业判断的住宅楼选择全包维修。

有业内人士建议，可以根据电梯的使用寿命来选择“维修包”。“新电梯前五年左右更换零部件的概率不高，可以选择清包或半包维修”。5年到10年，可以根据情况选择是否全包，建议选择10年以上全包。

此外，卢先生表示，部分业主还需要提高安全意识。“时间长了，有些零件磨损了或者接触不良就需要及时更换。现在，80%以上的电梯都不能动了，就会被迫更换电梯零件。比如，钢丝绳一般有8年的使用寿命，但如果超过这个年限，可能还在使用，不及时更换。”

维护从“改装”步骤开始

电梯安装并通过验收后，不开始对已安装电梯的维护。广州市质量技术监督局特种设备安全监察处副处长苏健表示，电梯安装维护要从“源头”做起。首先，要考察电梯企业的综合服务能力，结合市场上的成功案例，选择主流品牌和产品，使后期维修环节的电梯零部件更换相对较强。

选择电梯时要多加注意。例如，观光电梯需要在井道内通风良好。如果通风措施做得不好，散热功能差，井温可达50摄氏度以上，会加速电梯老化。苏健表示，电梯计划前期，尽量多考虑安全性，后期维护会少一些麻烦。如果可能，建议在机房安装空调。

旧楼加装电梯是群众的自发行为，后期管理需要一定的专业性。业主自发管理缺乏专业知识。电梯专家管理找一个好的管理单位比较省心，但如何明确双方的责任，仍然是个难题。此前有电梯维修合同范本，分别给出了维修公司和用户需要做什么的参考范围。双方根据模型文字进行了一些调整。目前，电梯委托管理服务合同格式文本的初步调查工作正在进行中。

探索搭建第三方平台

电梯的安装尚处于起步阶段，许多维护解决方案仍在探索中。谭国建表示，有几种方式值得探索，“除了物业公司的管理模式，还可以考虑选择电梯公司安装并提供附加服务，提供保安管理员；此外，电梯IC卡还可以引入刷卡管理计时计费系统，谁用谁付费，用得越多负担越重，让电梯的电费、保养、维修费用在技术层面得到管理，合理分享。”

谭国建建议，从目前来看，可以加强对物业公司培训和管理资质的审核，同时注意物业管理与实际社区的匹配程度，包括物业管理的进入和退出机制，以及更换流程。“老旧小区要充分考虑这些条件是不现实的，所以需要对街道进行引导。比如引入街道代表、楼宇代表，甚至一些第三方专业机构，做出客观判断，包括准入条件、资质、服务、选型等，在街道的指导下选择专业的物业公司，

同时，记者获悉，越秀区正在开展街道委托第三方管理平台建设调研，将提出服务内容标准。番禺区在部分社区搭建了电梯讨论平台，聚集居民代表、物业服务公司、电梯日常维护公司、特殊社会行业协会、居委会工作人员等人员，共同讨论电梯费用、规范使用、是否报价等。太高了。对内容进行讨论，形成专业可信的意见。