美国奥特莱斯技术服务中心 BASIC 白城自动化项目管理手册 PMM BAS 楼宇自控系统 BAS BASIC V1.0 附件一 公司简介 附件二 系统简介 附件三 BAS 节能措施 BASIC V1.0 内容楼宇自控系统项目管理手册 概述本手册的目标： 经过数十年的发展，楼宇自控系统（BAS）在中国已经应用到越来越多的项目中。楼宇自控系统进入中国大陆市场八十年后，出现了巨大的飞跃。但由于楼宇自控系统的特殊性（后文说明），在明确要求、设计规划、施工管理和运维等方面存在诸多不完善，尤其是各个单元和环节的连接和管理。有很多空白，如何提高项目的楼宇自动化系统（设计、施工、运行）的质量。作为从事该行业十余年的专业公司团队，我们基于多年的工程经验为各方有需要的人提出解决方案。参考和修正。本手册的目的： 本手册不是详细的技术手册。主要供需要工程项目的业主及弱电总承包公司的相关技术人员使用。本手册使用尽可能少的专业术语和数据。如果有这样的技术需求，请参考详细的技术手册。如何提高项目的楼宇自动化系统（设计、施工、运营）的质量。作为从事该行业十余年的专业公司团队，我们基于多年的工程经验为各方有需要的人提出解决方案。参考和修正。本手册的目的： 本手册不是详细的技术手册。主要供需要工程项目的业主及弱电总承包公司的相关技术人员使用。本手册使用尽可能少的专业术语和数据。如果有这样的技术需求，请参考详细的技术手册。如何提高项目的楼宇自动化系统（设计、施工、运营）的质量。作为从事该行业十余年的专业公司团队，我们基于多年的工程经验为各方有需要的人提出解决方案。参考和修正。本手册的目的： 本手册不是详细的技术手册。主要供需要工程项目的业主及弱电总承包公司的相关技术人员使用。本手册使用尽可能少的专业术语和数据。如果有这样的技术需求，请参考详细的技术手册。我们根据多年的工程经验为有需要的各方提出解决方案。参考和修正。本手册的目的： 本手册不是详细的技术手册。主要供需要工程项目的业主及弱电总承包公司的相关技术人员使用。本手册使用尽可能少的专业术语和数据。如果有这样的技术需求，请参考详细的技术手册。我们根据多年的工程经验为有需要的各方提出解决方案。参考和修正。本手册的目的： 本手册不是详细的技术手册。主要供需要工程项目的业主及弱电总承包公司的相关技术人员使用。本手册使用尽可能少的专业术语和数据。如果有这样的技术需求，请参考详细的技术手册。
本手册内容： 楼宇自动化系统原理 用最简单的方式解释什么是楼宇自动化系统... 楼宇自动化系统设计 如何设计合理的楼宇自动化系统... 楼宇自动化系统建设 如何管理一个楼宇自动化系统在某项目中 楼宇自控系统建设... 楼宇自控系统维护概述 简述楼宇自控系统运维... BASIC V1.0楼宇自控系统项目管理手册是楼宇自动化系统？楼宇自动化系统BAS诞生于1970年代（1970' s) 是现代建筑中机电设备管理需求不断增长的新技术产业。基于中央空调系统等机电设备的运行过程，可以更加用心地进行楼宇机电设备自控系统的设计、施工和管理。在美国，楼宇自动化行业的应用非常普遍，这与美国的整体管理理念一致，强调合理控制、规范管理、过程记录、减少人为因素。同时，楼宇自动化行业也由美国空调协会管理。其中，楼宇自动化国际标准开放协议由美国空调协会主导的行业标准改造而来。在国内，楼宇自控系统属于弱电行业，主要考虑其网络和监控，同时由于集成需求（基于BA或向IBMS），也是合理的。
但是由于基础知识的不同，作为弱电工程师，要做好BAS，必须具备空调和强电的基础知识（最基础的是二次接线部分）。楼宇自控系统是真正的管理工具，不应该是名不副实的显示器。楼内机电设备的BA监控可以包含的内容很多，但要根据项目的实际需要合理规划（详见下文）。楼宇自控系统BAS—楼宇自控系统由监控软件、监控网络、DDC控制器、传感器、执行器等附件组成，是监控和控制建筑物内机电设备的网络系统。楼宇自控系统的主要监控对象是中央空调系统，同时对给排水系统、照明系统、配电系统、电梯系统等进行监控。楼宇自控系统是为了实现机电设备的正常、节能和长期运行。BASIC V1.0楼宇自控系统项目管理手册楼宇自控系统原理楼宇自控系统的作用是什么？楼宇自动化系统BAS一般以节能为目的而引入规划。BAS本质上是为了实现“正常运行”，即达到设计参数运行目标。比如室温25度，BAS控制空调末端（风机盘管、变风量、空调箱等）给风机、电动二通阀等供电，保证室温满足设计要求，同时保证空调末端正常运行，BAS需要控制制冷主机和水泵等设备输出设计要求的温度（如7）和压差（如0.1MPa））冷冻水。
在实现设计要求的同时，系统运行的能耗是动态的，也是最节能的运行方式。因此，“节能运行”是“正常运行”的结果，不基于“正常运行”的节能就会产生逻辑错误。一辆汽车，如何保证它的长期稳定运行，良好的驾驶习惯和定期保养是必不可少的。楼宇自控系统也是保证被控对象（机械设备）在楼宇内长期运行的重要手段。及时处理告警、定期维护提醒、故障历史记录，是从管理手段上保证设备“长寿命”的基础。达到一次设备的使用效果——正常运行” 0 楼宇自动化系统项目管理手册 楼宇自动化系统原理 楼宇自动化系统“监控点” 每个行业都有自己的特定语言，最能表达该行业的专业内容。“监控点”是楼宇自动化行业最基本的语言。无论楼宇自控系统多么复杂，都可以用4来计算（见上表）。
结合点的类型和监测内容的文字，就是“监测点表”。根据项目要求和设计图纸（参考水电、风电设计图），先编制监测点表，再进行各品牌的DDC配置。会有较大的遗漏，也可以对不同厂家的报价进行同等基础的比较。现在一些厂商正在逐步引入UI和UO（通用输入，通用输出），提高了DDC输入输出点的灵活性，便于现场调整。“无源接点”，或“无压干接点”或“干接点”，是指从接触器或继电器的辅助接点上取点，而这些信号就是简单的“合、开”，没有电压，可以准确反映信号内容，同时保护DDC设备。楼宇自控系统中描述监控内容的依据是监控点，简称“点”。工程设计中的统计监测点表，简称“点表”。楼宇自控系统中的监控点分为四类： 无电压干接点 DO 开关量输出 0-10V 4-20mA AO 模拟量输出 无电压干接点输入 DI 开关量输入 0-10V 4-20mA 输入 AI 模拟量输入无电压 干接点 DO 开关输出 0-10V 4-20mA AO 模拟输出电压 自由干接点输入 DI 开关输入 0-10V 4-20mA 输入 AI 模拟输入 BASIC V1.
BAS中最典型的控制回路就是上图的原图。它监测送风温度S，根据控制器C中的控制程序进行计算，并将控制信号输出到执行器A（电动二通阀）。通过调节执行器A，来实现恒定的送风温度。这种简单的自动控制原理适用于所有 BAS 领域。每个设定的控制点（输出设备）都应该有其对应的测量点（真实的或虚拟的），即必须有其被控制的对象。输出设备可以被认为是冗余的和设计不良的。测量点（输入设备）可以有相应的受控对象，也可以只用作监控，即只监控不受控。随着受控对象子系统数量的增加，自监控能力，如配电、污水池排水等，BAS的监控功能日益突出。自动控制包括三个步骤：第一步是数据测量，然后根据其他信息进行数据处理，最后在此基础上发出控制动作。这三种功能行为构成了我们所知的自动控制回路。BASIC V1.0楼宇自控系统项目管理手册楼宇自控系统原理楼宇自控系统监控对象楼宇自控系统BAS监控楼宇内的电气和机械，按类型可分为上表。对于典型的建筑，主要是商业建筑，中央空调系统监测内容可占总监测点数的80%以上，而其他机电设备如照明、给排水、电梯等监测内容较少。而且也比较简单，监控为主，控制内容主要是“开关”控制。
对于中小型写字楼使用的VRV空调，其工作原理与家用分体式空调相同，但出于建筑外观的要求，以及对可变冷媒（VRV）的要求，组合了几台室外机。解决了。VRV空调由于其特殊性，监控设备均由自有厂家提供。虽然原则上也可以通过接口对BAS进行监控，但由于一些奇怪的原因无法实现。因此，对于使用VRV空调的项目，只需监测其他机电设备，如照明、给排水、送风排风等都可以监测。照明监控是指对建筑物内公共照明的监控，如大厅、走廊、泛光灯等，属于工程部管理的照明部分。配电和配电现在一般都是智能设备，可以根据客户的要求输出协议的监控数据，BA只要通讯获取到这些数据就可以实现监控要求。VAV BASIC V1.0 楼宇自控系统项目管理手册楼宇自控系统设计楼宇自控系统要求明确楼宇自控系统的组成 BAS 的组成非常灵活。没有明确要求必须做什么的规范。需要做的，主要是根据业主的使用理念和预算成本。由于大多数业主无法具备专业的 BAS 知识，设计单位，弱电总承包商或专业制造商将（并且应该）提出建议供业主参考。以下是BAS设计原则的一些建议，供参考： 有参数控制要求的设备应纳入BAS；比如空调箱需要控制回风温度，这些设备必须包含在BAS中，否则无法控制温度；有重要数据监测和记录的设备应纳入BAS；例如，变配电中的功耗，这些设备应该包含在BAS中，这对运行数据记录和节能至关重要；安装地点分散，有切换要求的设备应纳入BAS；
应用属于公共类，开关控制需要物业人员定期进行，应纳入BAS；例如，公共区域照明、泛光照明、航空等照明设备的监测和控制。中央空调系统：冷源系统、热源系统、空调机组、新风机组、变风量末端、风机盘管电源等送风、排风系统：排风机、送风机、全热交换器、排烟风机、正压风机等 给排水系统：生活水泵、水箱、水池、排水泵、集水井、消防水泵、洒水泵、消防水箱等 照明系统：电梯照明、走廊照明、大堂照明、地下车库照明、泛光照明、航空照明、景观照明、道路照明等 变配电系统：高压部件、变压器、低压进线、低压出线、发电机组等电梯系统。客梯、货梯、自动扶梯、消防电梯等 BASIC V1.0 楼宇自控系统项目管理手册 楼宇自控系统设计 楼宇自控系统中的设计参数 楼宇自控系统 BAS 必须具备哪些条件才能进行方案设计，这是很多项目中经常出现的问题。和其他弱电项目一样，比如综合布线、摄像头监控，甚至是消防系统，只要提供建筑平面，专业公司都可以提供基本完整的设计方案，但是对于BAS，建筑平面图可以说价值不大，因为BAS的设计对象是建筑内的给排水、空调、强电等系统，也就是一般的水、电、风图纸。只有根据这些图纸设计和规划的BAS方案才具有一定的价值。
对于BAS设计，需要注意电动阀口径的清晰度。对于带有中央空调系统的典型BAS设计，电动阀的成本可以占到总成本的20%以上，而且电动阀的价格会因设计而异。所需图纸（1）暖通空调水、风管图；（2）电力图；（3）给排水系统图：包括地下室部分；（4）变配电系统图：用于变配电系统设计；（5）照明系统图：每个配电柜内详细的公共照明线路数量；如图纸不全，先按经验。BASIC V1.0 10 楼宇自动化系统项目管理手册 楼宇自动化系统设计 楼宇自动化中的监控点 以下4栏是不同监控点的内容。根据确定的监控点表，各BAS厂商根据自身DDC的设计要求进行配置。目前，DDC 配置有两种类型：集中式和分散式。采用CPU控制器存储程序，输入输出点模块以网络（三级网络）形式扩展，成本低。但是，由于终端输入输出模块没有程序，依赖网络畅通，否则会出现失控。现在去中心化的类型是两级网络。，每个模块都有程序存储，
BASIC V1.0 11 楼宇自控系统项目管理手册 楼宇自控系统建设 楼宇自控系统建设过程 经过一段时间的技术接触和业务服务，一个项目终于取得了成果，即将进入建设阶段。如何完成？在项目建设即将确定（签订合同）之前，应根据项目最新图纸（可能会经常变化）和业主专业工程师的书面要求，对BAS计划进行修订和细化，以便做到准确、合理、可行。工作接口，在很多项目中也称为“接口”，是BAS与其他工种设备配合的需求，并且分工明确。. BAS 只是建设项目的一小部分。如何根据项目建设进度合理安排供货、安装、调试等步骤？在施工过程中，BAS应该准备哪些文件来充分记录和证明实际进度，为项目管理提供依据和证明？BAS作为弱电总承包范围的子项，与其他子项具有相同的部分（弱电），也有其特殊性（配合空调、强电等），所以目前，大多数弱电总承包商仍需要专业的制造商（公司）提供深入的技术支持，以保证BAS的设计、施工、系统调试和系统维护。设计细化 根据项目的具体设备配置参数，不断细化BAS的设计内容，做到准确、合理、可行；工作界面、业主和其他工种之间的协调和分工；进度安排结合项目建设进度，BAS应如何安排进度；施工文件 在项目施工过程中，BAS应准备和保存哪些施工文件。进度安排结合项目建设进度，BAS应如何安排进度；施工文件 在项目施工过程中，BAS应准备和保存哪些施工文件。进度安排结合项目建设进度，BAS应如何安排进度；施工文件 在项目施工过程中，BAS应准备和保存哪些施工文件。
BASIC V1.0 12 楼宇自控系统项目管理手册楼宇自控系统施工楼宇自控系统设计细化楼宇自控系统方案细化主要包括上述技术文件和设计图纸。在合同（一般合同）的情况下，图纸比文字更重要。设计方案的细化非常重要。在初步合同谈判过程中，由于各种因素，设计方案将有许多估计和试探部分。合同一经确认，必须细化，否则需要在施工过程中进行修改。修改合同内容比较麻烦。监控示意图：在一定意义上与监控点表相同，但更直观；系统网络图：描述BAS的网络结构，是建设方案的设计依据；设备安装图：如何安装设备，可以代替设备数据上图安装图；箱体接线图：DDC需要将其他辅助设备，如继电器、变压器和线槽、接线端子安装在控制箱内，接线及初步调试后安装在工地；施工图：控制箱 设备与设备之间的布线和配管要求与楼宇分布无关；施工方案：根据建筑平面和设备安装的具体位置，通过此图可以更准确地布置管道和布线。对于竣工图。
很多项目在水管上安装设备一直存在分工不明确的问题，这其实是一些概念上的误解造成的。首先，项目的范围不同。在水管上安装设备和在风管上安装设备是有本质区别的。需要在有压力要求的水管上钻孔安装。，但关系到整栋楼水管的承压责任，容易出现扯皮的情况。其次，合同范围不同。事实上，大部分水电安装公司在做预算时，已经将电动阀门的安装费用计入了空调施工图，这本身就是水电安装公司的合同范围，但这些设备都是弱电承包商提供的。仅提供，原理同“A供B设备”。最后，有些项目的初步设计不完整，这些水管上的设备可能不会出现在空调等施工图上。这部分安装费用应由业主加到水电安装公司。弱电承包商本身的安装费用不包括这部分费用。是的，但有些业主忽略了这部分情况楼宇自控预算，有意无意地要求弱电承包商和水电安装公司自行解决。） 额外费用，最后的结果可想而知。暖通工程师之间的水管上设备安装与水管上的专用设备安装清晰，它们之间的通信接口协议清晰。行业开放协议为私有协议 BASIC V1.0 20 楼宇自控系统项目管理手册 楼宇自控系统建设 机电设备BAS控制基础。
二次接线是通过一些继电器和开关的组合来实现380V以上机电设备的开关控制逻辑要求，而220V以下机电设备的控制可以直接切换，无需二次接线。不管是什么品牌、什么形式的机电设备，比如空调箱（air unit，AHU），不管是开利、新皇还是天佳，BAS都是一样的，只要二次接线满足要求，DDC可以控制风扇的开/关，监控运行状态。为保证项目的顺利进行，二次接线要求图必须在项目前期提供给开关控制柜供应商（在购买设备开关控制柜前请向业主咨询）。这部分要求开关控制柜的成本增加几乎为零。只是增加了手动自动开关和几个辅助触点。这里需要提醒一下，有些项目的消防系统还需要一些风机设备的二次接线要求，所以业主也要同时提出要求，比如增加一组辅助触点，否则会有一套触点，两个需求当然，这种情况下BAS肯定会放火，但是BAS要等再增加，可能会耽误工期。以下二次接线要求可适用于大部分工程，可直接交给开关控制供应商。暖通工程师与水管专用设备安装之间的水管设备安装明确 行业开放协议与私有协议之间的通信接口协议明确 BASIC V1.0 21 楼宇自控系统项目管理手册楼宇自控系统施工楼宇自控系统工作接口协议越多越简单。
与早期的BAS几乎所有设备都安装传感器和执行器相比楼宇自控预算，现在随着越来越多的机电设备自行安装监控设备（系统），BAS的工作开始通过接口进行监控和必要的控制。现在最常用的通讯接口有：配电系统、制冷主机、安防报警和火灾报警接口。接口是否需要，不是越多越好，应该根据两个原则来判断。首先，通过协议收集的数据的重要性其次，是否考虑到应用程序通信接口所需的成本（一般通信接口不便宜）。配电系统的接口非常成熟。首先，它采用的开放协议可以轻松与大多数BAS制造商进行通信。这种方式采集的数据安全、准确、全面，更重要的是成本低于BAS。获取率较低，这是一个非常成功的通信接口应用，应该在以后的项目中尽量使用，尤其是