衡量一个城市的房地产市场是否繁荣发达，潜力是否巨大，不仅仅是住宅楼盘的挂牌量和成交量。被视为城市综合竞争力突出体现的高端写字楼市场，超A、5A级写字楼的表现也是不可或缺的基础。
在商业地产领域，整体投资门槛高、注重专业运营获取租金收益的A-write产品已经超越商铺和商业公寓，成为房地产投资的“独角兽”。无论是落成数量、挂牌数量、租金收入水平，还是5A级智能的普及程度，都被业界视为综合竞争力第一和第二的最重要差异之一不同层次的一线城市。
过去，由于南京商住楼长期严重倒挂，加上城市发展量和地位，与北京、上海、广州、深圳等一线城市存在明显差距。因此，南京写字楼市场，尤其是甲级写字楼（包括5A写字楼）的表现一直不温不火，甚至一度停滞不前。南京的高端营商环境和活力因素仍然不足。
如今，南京楼市遭遇史上最严“四限”调控。与住宅市场正准备“过冬”的形势相反，沉寂已久的南京嘉树市场却变得活跃起来。随着城市对外开放程度的不断提高，越来越多的国际大型企业和金融保险巨头有意进驻南京。这也催生了一批与国际接轨、摩拳擦掌的5A级写字楼即将亮相，或在3-5年内集体迎来落成潮。
我们先来看看：什么是5A写字楼？
5A写字楼为甲级写字楼。所谓5A是指智能5A，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安全自动化系统；BA：楼宇自动化系统。
南京第一座真正的甲级写字楼是1997年的金鹰国际商城。它曾经是江苏最高的，高达216米，金光闪闪的全玻璃幕墙，大型空荡荡的大堂，价格昂贵石材内饰、高低区高速直达电梯创造了南京写字楼多项“第一”，给无数南京人留下了深刻的印象。
从1999年到2010年，南京甲级写字楼市场迎来了第一个“黄金十年”。具体表现为：主城A字供应持续“井喷”（主要集中在新街口及周边地区），一批具有代表性的A字楼盘陆续入市，如上茂广场、新世纪广场、南京国际金融中心、珠江一号，以及后来的“世界第七高楼”紫峰大厦。
然而，这一时期的南京嘉树市场仍处于矛盾尚未成气候的阶段。一方面，受城市经济活力指数和对外开放程度的限制，南京真正能达到国际A级或5A级的写字楼寥寥无几，租金收入普遍偏低。另一方面，大量乙级写字楼、商住楼和部分劣质写字楼产品层出不穷，借力交易价格较低的商写楼市场，达到快速收回资金的目的。这样做最大的副作用就是降低了南京写字楼市场的质量，让这座城市大量出现了用途混乱的“四不”产品。
比如，2010年以前的河西CBD，就曾遭遇过“商住混合，一片真空”的历史尴尬，多年来一直困扰着它。直到232米的新地中心主塔一期投入运营，中央商务区的“难言隐蔽”才得到暂时缓解。
这就是南京写字楼市场多年来坚持的“怪现状”：主城商业写字楼高存量和空置率的背后，缺乏真正能用的优质甲级写字楼由大型企业设立分支机构。难怪曾有网友发帖称，某500强企业想在南京设立分公司，但“找不到落脚地”。
截至2016年底，南京新落成交付的5A级写字楼仅有10座。它们分别是：绿地紫峰大厦、南京中心大厦、南京国际金融中心、德基二期、南京金融城、金陵饭店亚太商务大厦、新地中心、金澳中心、河西青奥中心双子塔、中航科技大厦。南京不仅远低于北京、上海、广州和深圳的一流物业数量，甚至低于成都、杭州、青岛、大连等同为二线核心阵营的城市。
业内人士指出，随着南京近年升级为“长三角唯一超大型城市”，被视为高端商业风向标的甲级写字楼市场或将迎来一段伟大的历史机遇。特别是城市水平和自身地位的显着提升，为未来吸引世界500强企业、金融保险业等顶级大鳄入驻提供了充足的土壤。
根据全球五家最大银行之一高纬环球的调查数据，预计2016-2018年南京的写字楼供应量将超过800万平方米。主力军建邺区供应约280万平方米；由于南方新城的崛起，雨花台区的供应量也将达到170万平方米；鼓楼区供应约100万平方米，其中鼓楼滨江占比较大。
与此同时，南京主城区三大核心写字楼的写字楼租金水平也在稳步上升：2015年新街口的平均租金为4.5元/平方米/天，2016年升至4.8元/平方米/天。2015年鼓楼平均租金为4.1元/平方米/天，2016年涨至4.3元/平方米/天。2015年河西CBD平均租金为3.3元/平方米/天，2016年上升至3.5元/平方米/天。
不过，与一线城市相比，南京的房租还是有很大差距的。在北京、上海、广州、深圳，很多5A级写字楼都是只租不卖。而且租金比较贵，多在10元/平方米/天，最贵的在20元/平方米/天以上。南京紫峰大厦租金为6元/平方米/天，南京国际金融中心和金茂广场1期A期租金均为4元/平方米/天。在河西CBD，南京金融城品质最高，房龄最新，纯玩集群项目为南京金融城，租金仅为4元/平方米/天。远低于一线城市同类A级租金水平。
但需要注意的是，目前的租金差距并不意味着没有增长空间。仲量联行的一份报告显示，上海甲级写字楼租金在2016年第四季度全面下跌，调整期从2017年开始。但在南京等实力雄厚的二线城市，租金一直保持稳定的成长。这主要得益于基础设施的不断完善，城市商业话语权的增强，以及庞大的办公人口和产业的引入。
事实上，南京甲级写字楼的发展正在呈现一个趋势：不再局限于出现在全省之力打造的新街口或河西CBD等传统城市中心，而是转向向多国政府规划引导的新区板块扩散或溢出。由于A字产品的创作标准越来越高，需要有独特的前瞻性眼光，它们往往更像是一个行业内少有而华丽的“独角兽”。作为区域住宅和写字楼市场的双重支撑，为新兴住宅领域注入产业人口和商业活力，其意义不言而喻。
这种以“独角兽”形式出现的甲级写字楼，在仙林湖、百家湖、南站、桥北等多个非传统核心商圈出现。比如万达中心、景丰中心、证大喜马拉雅中心、弘扬时代中心等，它们的共同特点是平均租金远低于市中心的新街口地区，但硬件配置却丝毫不逊色。在嘉树地产开始大举向周边地区扩张的新格局下，较大的租金差异将导致企业搬迁办公场所。基于房租等生活成本，越来越多的白领更愿意在非核心商圈工作。
那么，南京新一代甲级写字楼应该具备哪些要素，才能满足不同企业和上班族的需求呢？
在“世界第二高楼”上海中心大厦的设计师Marco先生看来，他认为与国际接轨的写字楼设计的未来趋势和标准是：现代性、文化性、绿色性、生态性和智慧。简单来说，写字楼外观+内部空间规模+硬件配置+智能应用+文化内涵植入，是其赢得高端商务市场认可的“五件法宝”。
为迎接即将到来的嘉兴新时代，万达、证大、苏宁置业等拥有多年写字楼开发经验的各大地产公司，各显“十八般武功”，欲征服南京商业写字楼市场 凭借 自己 的 产品 实力 建立 口碑 .
今年5月，南京万达商城首次宣布，其30万平方米的写字楼被命名为“南京万达中心”。这意味着万达最高端的A字产品线正式落户仙林湖。
作为仙林湖容积率最高的商业写字楼项目，万达中心规划了5座150米的高层，预计2018-2020年建成交付。它有一个11米高的精装大堂。内墙全部用御鹅毛金石砌成。大堂内绘有传世琉璃壁画，以现代数码科技再现古代皇家琉璃工艺。这是南京写字楼市场上唯一的一家。
不过，万达中心最大的亮点之一是完善的智能办公系统：包括双供电系统、智能安防系统、电子巡更系统等。 LOW-E中空玻璃幕墙。单层写字楼3.6米高，划分面积40-200平方米，并设有水水分离和专属烟道。不难看出，该项目“放低身体”，向中小微创企业延伸“橄榄枝”的意图非常明显。
值得一提的是，11米高的写字楼大堂，相当于三层楼的高度，在南京市场上还是比较少见的。除了仙林湖万达中心，新疆东CAZ片区苏宁瑞诚写字楼大堂也达到11米。
作为近几年最火的写字楼产品，苏宁睿诚在空间尺度上也毫不吝啬：比如其超5A甲级写字楼E07-2，层高4.2米，隔断面积270-2200㎡，更适合作为大型企业的总部基地。开发商更是精益求精，计划将大堂的所有楼层升级为灰木纹大理石地板。市场价2000元/㎡。通过“花钱”风格的改造升级，可以最大程度地提高写字楼的附加值。
再来看看电梯作为一个重要指标：衡量一个高端写字楼效率的最重要因素是电梯的承载能力，包括电梯的速度和电梯品牌的选择. 苏宁锐成采用芬兰百年品牌通力电梯。低区客梯7部，中区6部，高区5部。也就是说，一栋楼一共可以同时运行18部电梯，电梯速度为6米/秒。它可以在极短的时间内提升速度，将人送到200米的凌云高度。
由于南京靠近滨江风光带一线，写字楼很少。为了最大限度地发挥滨江写字楼的溢价，苏宁睿诚推出了南京少有的写字楼定制服务。交付标准有粗犷、简单、奢华三种。其中，豪华装修的标准包括总裁办公室的全套房设计。普通员工区一把椅子据说要5000元。此外，依托稀缺的江景资源，均价已悄然跃升至3万/㎡。远远超过南京其他地区写字楼的平均价格。
在南站CBD，证大喜马拉雅中心也希望以“高山流水”的惊艳中国风，在南京嘉树市场树立一席之地。拥有9.6米高、现代、时尚、宽敞的办公大堂，简洁的线条，黑、白、灰的配色与山水流水的建筑立面内外相呼应，融为一体“Less is more”的国际极简风格。
喜马拉雅中心定位为南部新城的主要地标，因此选择了较为少见的600-1500平方米整层写字楼分区，让高成长企业拥有一整层专属空间，旨在有效提升入驻企业形象，创造性地激活工作，吸引更多商机。
无论是万达中心还是苏宁瑞成，证大喜马拉雅中心。作为新贵的代表，他们都有一个共同点，那就是甲级写字楼溢价的必备要素：作为城市综合体的组成单元，楼下是开发商自有的大型购物中心，引入超市、影院、零售、餐饮等多元化业态。此外，未来将靠近优质酒店，如将引入证大喜马拉雅中心，将苏宁瑞城二期引入君悦或凯悦酒店。营造出浓厚的商务办公氛围，进一步支撑办公楼的高端空间。
以上三个具有代表性的A字项目，正是即将到来的南京A字市场爆发的“先锋力量”。未来3-5年，南京商业写字楼市场将出现一批非常重量级的超A、超5A写字楼。他们以只租不卖的自持型，或租售并举的双驱型，或不经销的形式，登上了南京高端商务办公领域的封面。他们将更贴合总部办公需求，打造总部基地载体，对进入的国际大企业给予高度尊重，树立与世界接轨的高端商业形象全方位的。
他们是南京地产真正的“独角兽”。
1. 金茂广场二期
期望值：五颗星
方叔点评：1992年到2017年，从南京国际广场到玄武湖金茂广场。这个项目一路走来的风雨兼程，几乎是南京商业地产发展25年的历史写照。在金茂二期史诗般的规划蓝图中，285米的主塔将玄武湖和紫金山变成了窗外的背景墙。5-20层为甲级写字楼，22-60层为豪华公寓，62-71层为瑞吉酒店。最初定位为南京最极致眼光的顶级商业地产，一直渴望重生。既然美女来不及了，王者什么时候回来？
2. 金鹰世界
期望值：五颗星
方叔点评：作为日本设计社长黑直子的巨作，金鹰集团七年磨一剑。金鹰世界以其“顶天立地”、“三塔合一”的惊艳造型，有望成为南京的世界“第一景”。在这座90万平方米的“垂直城市”中，办公面积超过40万平方米。三座300m-368m的超高层南京楼宇自控，规划引入超5E全球同步办公理念，将成为河西乃至南京嘉树市场最受期待的顶级商业办公杰作。
3.世茂SIC
期望值：四星
方叔点评：你期待伍兹贝格设计的世茂88亿江东地王吗？如今，它的名字叫世茂SIC，其中包括约12万平方米的商业、11万平方米的公寓、17万平方米的甲级写字楼和13万平方米的住宅。这个由开发商高度自有的综合体项目，将支撑南京主城最壮观的天际线与相邻的城市，也让业界看到世茂专注南京市场的决心。
4.奥体苏宁广场
期望值：四星
方叔点评：昔日的“河西第一高楼”虽然暂时停留在蓝图上，但我们不能忘记对它的期待。这艘曾被定位为青奥会配套项目的400米“陆地船”，体量46万平方米，被誉为“杨墨菲在中国的最佳作品”。项目涵盖商场、君悦酒店、超5A甲级写字楼、服务式公寓等多种业态。其漫长的建设周期也证明了超级摩天大楼综合体的发展并不容易。
5. 德基世贸中心
期望值：三颗星
方叔点评：在南京，哪家地产公司能有德基这样的信心，喊出“背书一平方英里”的豪迈宣言？德基世贸中心从美国富尔顿接手以来，一直被视为当地超A写字楼的龙头。项目总建筑面积44万平方米，规划总高318米的68层5A级智能写字楼、南京第二德基广场、空中花园豪宅、豪华酒店。意在延续河西的下一个“德基奇迹”。
6、南京金融城二期
期望值：三颗星
方叔点评：一不小心爬到了“南京第三高楼”的顶端。在这座总体量82万平方米、由多栋建筑组成的金融城中，最高的主塔超过426米。根据政府要求，该项目60%以上的办公产品将销售给金融机构，从而保证了金融城的整体品质和纯度。是南京最“黄金”的A文集群。
7. 新鸿基国际金融控股IFC
期望值：三颗星
方叔评价：“每个城市只有一个IFC”。作为港资巨头新鸿基地产十年来唯一在南京的作品，由原ICC广场升级为IFC国际金融中心后，甲级纯写字楼面积达到18万平方米。290米主塔下，是无数白领向往的10万平方米IFC购物中心。这也意味着，未来每天都会在这里上演正宗的“港式职场剧”。
8.华新城的双胞胎
期望值：两颗星
方大爷点评：华新城是一家台湾公司写的，原名“华新丽华商业广场”。在建设百万平方米综合体的蓝图中，两座标高242-274米的双塔地标将贡献高达35万平方米的面积。多彩世界”，将与新鸿基IFC、德基世贸形成三方关系。
9.枫叶金融中心
期望值：两颗星
方叔点评：曾经有人说圆通站和河西中央公园周边，有一对深情的“CP双塔”。毗邻招行总部大楼的枫叶金融中心，可能是传说中的最后一个CP。项目与上海华东建筑设计研究院联合设计，其中250米的主塔定位为5A纯写字楼，为河西CBD的高品质写字楼增添了浓墨重彩的一笔。
【结论】
总体而言，南京写字楼市场目前处于平稳运行状态，未来一段时间内仍将保持这一趋势。原因是因为写字楼没有住宅物业，只是作为生产经营的载体，很难看到暴涨的局面。此外，南京住宅和写字楼价格倒挂已久，未来这种倒挂趋势可能会更加明显。在一定程度上，位于CBD核心区或副中心区、新兴板块的甲级写字楼价值也将更加凸显。
随着越来越多的超甲级、超5A级写字楼逐渐出现在南京市场，未来非分布式写字楼成交量价仍可期待。从非分布式写字楼租赁市场来看，2016年上半年，南京非分布式写字楼租金稳中有升，尤其是租赁需求火爆的新街口商圈，如如金陵饭店亚太商务楼、南京国际金融中心等楼宇“一房难求”。
当南京嘉树市场全面进入战国时代，非分布式写字楼的租赁要素无疑将取决于区位、建筑质量和租金价格。其中最耀眼的表演之一是南京金融城一期。2016年上半年，金融城低调完成了2笔交易，总交易面积5万平方米，交易金额高达10亿。在刷新南京大宗成交记录的同时，也为5A级写字楼大规模入市增添了更多信心。
南京高端写字楼市场到了蓬勃发展的时候。
【南京】房地产编辑部
执行主编：江南大叔
主编：钟善科