前言：
作为业主，我们都知道楼宇、设施、设备的管理维护对物业管理的重要性！物业工程人员提供的工作虽然是“台前幕后”，不能直接向业主/客户呈现和展示“优质服务”，但任何人都不能忽视。毕竟工程设备的管理是整个物业管理的基础。毕竟，无论是业主/客户还是物业管理公司，谁都无法忍受电梯频繁停机、电梯停、停水、断电……
既然工程设备管理如此重要，作为物业管理者，我们必须了解和掌握工程设备管理的基本知识和内容。下面，老周将结合自己的经验和国内的“PDCA”理论，为大家介绍物业工程设备管理系统及相关知识点，让大家简单明了地了解工程设备管理流程。
文本：
一、工程设备管理的《PDCA管理流程》
首先，我们用“PDCA流程”对工程设备管理的全流程进行分类：
1、P（规划）：确定设备重要性标准（设备分类），确定设备维护和设备管理模式，制定设备管理要求和管理标准等。
2、D（执行）：设备设施的接管验收、盘点和台账建立、清理整改、日常管理、能耗控制（节能降耗）、应急措施等。
3、C（检查）：当日检查、周检查、月检查、临时检查、年度评估（设备完整性检查和统计、建筑完整性评估）等。
4、A（改进）：修改文件，改进工作流程等。
二、P——计划
1、设备评级：
2、设备维护模式：
设备管理通常采用计划预修系统与状态维护和事后维护相结合的管理模式。
A. 计划预修体系包括：三级维修（即：日常维护、一级维护、二级维护）、小修、中修、大修、设备更新和技术改造。
B、对于III类设备，需要进行后续维护，可以每六个月或每年进行一次检查和维护。
注：设备维护周期及要求见《设备维护/大修/大修周期表》；日常维护填写《设备维护记录》；填写《设备维修记录》进行设备维修；Ⅰ、Ⅱ设备的《设备维修记录》必须附在相应的《机电设备台账》背面，作为设备的终身档案，可供日后维修人员参考。
3、设备管理模式：
4、准备设备运行计划
5、设备管理要求：
管理要求可以简单概括为：三清、四好、五不漏、交叉方针。
A、三个洁净——机房洁净、场地洁净、设备洁净。
B、四不漏——不漏、不漏、不漏、不漏。
C、五好——使用功能好、调节好、紧固好、润滑好、密封好。
D、十字导轨——调整、拧紧、润滑、密封、防腐。
6、设备管理标准：
见《设备管理检验标准》
三、D——实现
1、设备和设施接管验收：
验收：根据设备出厂手册及国家有关规范标准，对设备设施进行验收；主要是外观和使用的检查验收，重点是外观是否合格，设施设备的使用是否符合业主的要求。收购接受包括：
2、设备和设施账户管理：
管理区域内公用设备设施的统计核算管理，填写《机电设备统计表》、《机电设备台账》和《物业配套设施权属清单》。
注意：
3、设备编号规则：
4、接管后清理整改：
公用设施设备交付、接收后3-6个月内，物业工程人员应对机房、公用设备、公用设施进行整改，对机房进行装修、清洁、除尘、保养、油漆、安装等工作。类识别；接管后，使公用设备设施符合公司管理标准。请注意以下事项：
A. 未隐藏的设备标志必须贴在指定位置。
B、设备应按照《设备色彩管理规定》要求的颜色进行涂装。
C、重要危险设备的工作状态必须标明（如配电柜挂“不合闸”等），报废密封设备必须标明。
5、设备保修管理：
6、项目管理：
通常，物业公司需在每年12月25日前制定下一年度的设备维护计划、公共建筑维护计划、计量器具检定计划、生活水池清洁计划。注：设备设施维护计划中上报的维护计划（如电梯、空调的维护计划）。此外，项目管理中涉及的计划包括：
7、公共设施日常监管：
8、公共设施日常管理：
9、能耗管理、水电统计与分析：
10、应急措施（此处不详）
四、C — 检查
1、一日游（工程经理、主管）
2、每周检查（工程组长、区域负责人，检查公共区域设备设施运行维护情况）
3、月检（物业服务中心组织的月检楼宇自控系统清单，包括设备设施检查）
4、临时检查（暴雨、台风等恶劣天气来临前的检查；如发电机、污水泵等的检查）
5、设备统计和评级：
五、A — 改进
主要是根据工程设备管理的实际情况，对工程设备的管理模式、管理方案、制度文件等进行优化和修订，这里不再赘述。
六、工程设备管理中应注意的其他内容
1、每个工程师必须掌握小区所有管道（电、水、气）的方向和阀门。
2、工程人员，尤其是负责设备操作和值班的人员，必须掌握消防设备知识、系统设备操作、应急程序等知识。
3、工程人员，特别是负责设备运行和值班的人员，必须掌握智能设备、系统设备操作、应急程序等知识。
4、工程师必须注意安全操作，熟悉设备系统的应急程序。
5、工程师必须培养高度的责任感。
6、工程师要有良好的服务意识。
7、工程人员培训：培训知识要全面定期覆盖；如设备管理知识、岗位职责；技术交流；消防与智能知识与操作；紧急程序; 服务意识和服务程序、标准；员工纪律和公司情况；上门维修程序及要求等。