1月7日，龙湖集团发布公告，龙湖旗下龙湖智创人寿拟分拆赴港上市。此外，前不久明确分拆计划的五五云已完成前十大房企物业管理业务的上市或准备上市。

过去，物管分开上市是一种常规动作，被认为比房地产开发更有想象力，更受到资本市场的青睐。2019年，物业管理公司掀起上市热潮，一年内有9家物业管理公司上市。2020年达到18个，2021年达到14个。

在业内人士看来，龙湖智慧生活是一个新物种，这不仅是因为它整合了龙湖物业管理、商管等渠道的核心业务，开创了涵盖衣食住行、连接“人与空间”的全新商业模式，还在于其科技赋能服务的鲜明特色。

多年来，龙湖集团房地产行业“科技控”的标签深入人心，龙湖智创人寿在科技领域的应用屡屡让人眼前一亮。科技赋能管理，提升用户使用服务体验，或许是龙湖智慧开启未来的一把钥匙。

01、物业管理背后的黑科技

2020年初，亚马逊第一家无人超市在西雅图开业。这家超市颠覆了人们对传统超市的认知。里面没有推销员，收银员不用排队。只是“拿走就走”。

亚马逊可以如此自信，以至于它依赖于货架和天花板上的各种传感器和摄像头。借助人工智能技术，系统可以知道客户拿了什么杭州楼宇自控系统，然后自动结账，并将账单推送到客户的手机上。

2018年，阿里巴巴在杭州开了一家无人酒店，一时间名声大噪，不少人前来入住体验。进入酒店后，客人看不到任何服务员，都是人工智能实现的。房间里的灯、空调、窗帘都不需要手动操作。他们只需要向房间里的语音助手发出指令。

科技的魅力展现得淋漓尽致，龙湖智慧生活等物业管理行业的先行者们已经清醒地认识到科技的力量。

2021年8月，中国国际智能产业博览会将在重庆开幕。展览场地面积超过7万平方米，其中花草面积超过2万平方米。这一切的正常运行都离不开人工。更重要的是，十多项“黑科技”发挥着至关重要的作用。

智能在这里是名副其实的标签，发挥着无限的想象力。智博会的垃圾桶不仅可以用太阳能充电，还可以自动压缩。当垃圾容量达到三分之二时，会触发警报，让清洁人员快速更换垃圾袋。路灯还将根据季节和天气变化实现自动启停和调光。一旦灯杆倾斜超过10度，系统会立即报警。

它是龙湖智创人寿的子公司，负责智慧世博会的布局和设备保障。这是其第四次承办重庆智博会业务。每一次智慧博览都是一种运营实践。

这样的实践经验和优势在城市服务领域得到了广泛认可。龙湖智创人寿先后落地岳阳城陵矶、重庆广阳岛、成都弄波岛、北大荒建设集团、苏州相城高科、沉阳中德凯等城市服务项目。

除了城市服务，龙湖智慧最擅长的住宅物业服务早已被各种黑科技覆盖。

重庆龙湖两江新陈云顶小区是重庆首个三星级智慧小区。50多个智能应用场景在这里集成，业主可以获得完全不同的生活体验。

比如小区的路灯都装有光感应器，不仅可以根据时间和天气自动开启和关闭；公共区域有云台摄像头，系统在发现安全卫生问题时会立即生成工单，并通知相关人员进行处理；走在小区内，可以通过无线网络连接小区的蓝牙音箱播放音乐；当业主离开家时，红外报警系统会启动，如果有煤气泄漏，报警信号会传送到物业控制中心……科技在高品质生活体验中发挥着越来越重要的作用角色。

用科技诠释智慧，当然不是放个屏幕叫智能，而是通过云计算、物联网，结合运营数据等科技手段，为隐形场所的服务提供最有力的支撑。

龙湖自主研发智能发动机FM&RBA系统。FM是指设施设备监管系统，它给每个设施设备一个唯一的ID卡。RBA指远程设备自动控制系统，通过传感器实时读取设备的电压、水压、设备温度等健康数据，同步生成工单推送到员工手机，确保及时响应工程师。IBMS业务运营管理智能远程控制系统集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现楼宇的优化控制和管理；智能报表，一键访问。

招股书数据显示，截至2021年12月28日，龙湖智创人寿管理面积2.5亿平方米，已为61个商场项目提供物业管理服务，总建筑面积为​​930万平方米（包括公共区域和停车场），以及180个写字楼和其他商业项目提供物业管理服务。在这些多样化的场景中，龙湖智慧生活展示了丰富的物业科技应用。

技术赋能半径也可以达到商业化运营的水平。在龙湖智创人寿运营的商城中，八款数字化工具已经覆盖了运营的方方面面。

例如，“流量在线”提供会员服务、营销活动和在线销售，“商家在线”提供租户服务、租户运营赋能和增值服务，“资产在线”辅助资产管理决策等等。

正是因为对科技研发的重视和投入，龙湖智创人寿才成为行业内科技含量最高的公司。龙湖集团一直坚持的理念是“善待生活”，让业主满意，除了善的理念，科技的赋能也至关重要。

02、技术是第一生产力

碧桂园创始人曾打心底说过一句话：“物业服务是碧桂园的未来。” 曾经干脏活的物业管理公司在资本市场上熠熠生辉。

去年3月，碧桂园服务市值首次超过碧桂园集团。资本市场对物业管理和房地产开发持有两种截然不同的态度。前者的PE为71倍，后者仅为5倍。

物业管理业务已成为一项性感的业务。在充满不确定性的房地产行业，房地产是未来肯定的增长点。不仅现金流稳定，还可以从物业服务中延伸出无数的增值服务，有着巨大的想象空间。

有机构认为，物业管理行业的市场规模有望在三到五年内扩大到2.4万亿元。庞大规模的另一面是，万科云（万科物业）、碧桂园服务、绿城服务、龙湖智创人寿四大龙头企业2020年总营收仅为497亿元。这个极度分散的市场显然是有希望的。.

正是在这样的有利条件下，物业公司近年来开始大规模扩张和兼并。据克而瑞不完全统计，截至2021年10月，上市房企共披露并购案122起，​​并购金额超过320亿元，创2020年历史新高。

长期以来，物业管理行业普遍还处于比较原始的状态。在很多人的眼里，它仍然是一个“感恩”的行业，甚至有人常常把它理解为狭义的安全和清洁，他们所做的一切都是努力工作。疲劳的。

中国指数研究院的数据显示，中国百强物业管理公司的员工大多具有本科及以下学历，高学历、高素质的人才稀缺。物业管理行业不仅需要科技的赋能，更需要科技的加持，吸引高学历、高素质人才的进入。

领先的物业管理公司早就看到了技术投资的重要性和必要性。2020年10月，万科物业更名为万科云，着重强调其科技属性，甚至将标识改为互联网科技公司的风格。万科云的三大模块之一是“科技”。不管万物云的技术质量如何，显然大型物业管理公司正在向技术靠拢。

作为物业管理第一梯队的企业，龙湖智创人寿不再是通常意义上的物业公司。

2021年1月，住建部等十部门印发《关于加强和改进住宅物业管理的通知》，鼓励物业企业利用物联网、云计算等技术建设智慧物业管理服务平台。

不难发现，数字化、智能化的浪潮将渗透到方方面面，科技也将成为提升物业管理行业服务和效率的重要一环。也是如此。与其他领域相比，物业管理行业场景丰富，将是物联网等技术最容易落地、最有效的领域。

03、母公司的背书效应

就像华为手机强大的研发实力，依托华为2012实验室和海思芯片，龙湖智慧生活在技术赋能上可以走在行业前列，而物业公司的研发实力肯定是不够的。，母公司龙湖集团对技术研发的投入，为龙湖智创人寿提供了强有力的背书。

在龙湖集团2021年中期业绩会上，董事长吴亚军表示，龙湖集团自成立以来，始终保持着对技术的热爱和探索，包括对新工艺、新建设的不断研究和投入。方法和绿色建筑。

过去，龙湖集团每年都会持续稳健地将部分净利润用于科研开发。截至2021年9月30日，拥有专利技术142项，其中发明专利29项，拥有1000余人的团队。数字技术团队在北京、上海、成都设立了3个研发中心，已开发运营200余款产品。房地产行业很少有公司像龙湖这样拥有如此庞大的技术团队。

2021年9月，龙湖集团披露了收购智能硬件公司百优科技的信息。百优科技旗下千鼎智能是国内最早涉足智慧城市智能硬件的公司之一。千顶智能成立于2014年，多年来与龙湖有深度合作，也服务过绿城等国内知名房地产企业。截至2020年8月，仅智能门禁通行证总数已超过6亿张，累计出货量28万台/套，在细分赛道中处于领先地位。

作为龙湖集团“发展+服务”双引擎的服务极，龙湖智创人寿的科技实力在集团公司母体下得到了丰厚的滋养。这些努力也得到了认可和回报。2020年6月，国内首部新基建权威书籍《新基建：数字时代的新结构力量》正式出版。多家公司参与编制，龙湖智创人寿是唯一一家物业服务公司。

根据前期数据，到2021年底，龙湖各个空间的各类智能终端数量将达到2020年的近300%，并在未来几年呈现几何级增长。

随着5G的普及和人工智能技术的成熟，物联网和数字化将加速，龙湖智创人寿在技术上的布局和投入将在不久的将来收获技术的成果。