办公楼接管前期验收工作
(1）成立物业管理机构
或设立管理办公室，设立各级管理机构和岗位，拟定各级管理人员的岗位职责，招聘所需员工并进行岗前培训，打造一支优秀的专业物业管理团队。管理机构一般应在办公楼管理前3个月成立，各级管理人员和员工应到位。
(2）起草各种规章制度
物业管理规章制度分为内部规章制度和公司外部规章制度（业主、租户）两类：
1)内部规章制度。建立一套科学、健全、严格的规章制度，做到人人有章可循，事事有法可循。内部规章制度主要包括公司宗旨、纪律、经营方针、工作程序、工作职责等。如保安守则、工具的使用和存放、统一管理、考勤等。公司还可以将各种规章制度合二为一的《员工手册》，方便员工全面了解和遵守。公司的规章制度。微信公众号房地产研究院。
2)外部规章制度。它包括公司的文件，说明公司的宗旨、对业主和租户的权利和义务，以及公司的管理服务范围、管理服务方式以及业主和租户必须遵守的行为准则。如业主协议、用户手册等。
(3）组建办公楼验收组
写字楼验收组由公司物业部、工程部及相关人员组成。验收组在验收前还应完成以下工作：
1) 提前派部分工程技术人员到现场，与开发单位和承包商的工作人员一起，参与办公楼竣工的监理，主要参与安装调试机电设备，了解整个写字楼组装的设备设施，熟悉各种设备的结构和性能；熟悉水、电等线路的铺设位置和方向，为入住后的管理、维护和保养打下良好的基础。
2)主动联系开发单位和承包商，协商办公交接事宜（如交接日期、注意事项等），制定验收方案，统一验收标准。
3)准备各种接管表格，如接管表、接管遗漏统计表等。
(4）财务准备
筹集物业管理和维护资金；制定财务预算方案，报开发单位批准；建立健全财务制度，有效控制管理费用和基金收支；制定首年管理收支预算，制定收费标准，包括对存款等管理资金的管理意见。
(5）协助开发单位采购必要的器具设备，保质保量，确保办公楼的顺利管理。
(6）写字楼验收方案编制
验收组根据开发商和承包商提供的竣工图、设备清单等文件，按设计和施工要求编制验收方案。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排和工作内容。验收要求等
办公楼验收程序
(1）接受写字楼收购的条件
新建办公楼的验收应符合以下条件：
1)建设项目已竣工并通过验收；
2)办公楼供电、给排水、供暖、环卫、道路等辅助设备可正常使用；
3)写字楼名称应有地名管理部门审核的批准函和公安部批准的正式门牌号。
(2）办公楼预验收
在收到开发商接管验收通知后，验收组应在15日内出具验收答复，并在符合条件的情况下约定接收材料的验收时间。届时，验收组将根据验收方案和标准（按建设部《房屋收购验收标准》），按分工进行预验收。
1)验收组对设计图、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收。 , 电梯和辅助工程都经过质量和使用检查。同时，要重点接受规格、型号、容量、厂家，清点设备和主要材料的数量和安装位置。
2)如在预验收中发现不符合标准的项目，将提交书面的《物业验收整改通知书》并退回移交单位，移交单位或建设单位将在规定时间内整改。 .
3) 对验收中的个别设备进行试运行验收。主要验收设备的安装质量和运行设备的主要技术指标。指标不符合要求的，应及时提出书面意见，并要求移交单位组织设备制造单位或施工单位重新检测，达到规定要求。微信公众号房地产研究院。
4)预验收后，形成预验收报告，提交公司总经理审核。
(3）办公楼正式验收
预验收提出的项目实施后，由验收组进行检查核实。
1)写字楼实物验收：一是图纸与设备规格、型号、数量一致；二、项目主要设备实际安装位置与设计安装位置一致；第三，设备，包括与设备相连的整个系统楼宇自控验收，其技术性能应与设计功能一致。验收结果记录在《验收移交记录表》中。
2)将开展写字楼其他公共配套设施的验收工作，重点对预检时已备案的问题进行验收，结果也将记录在《验收与验收》中。交接记录表”。
3)每个专业人士都会根据验收后的情况写一份项目验收单。验收组根据个人验收报告，进行综合验收评估和意见，并将验收报告提交公司总经理审批。
4)公司总经理代表写字楼收货单位正式移交写字楼交接单位。与开发单位、建设单位、施工监理单位共同签署生效，所有信息将被收集归档。
验收数据
写字楼接手时，需要交出三方面的资料，一是产权资料，二是技术资料，三是开发商原室内装修标准售楼部承诺的建筑物及优惠条件。交接。
(1） 产权信息。
1)项目批准文件；
2)场地批准文件；
3)建筑许可证；
4)拆迁信息；
5)业主姓名、产权、位置、建筑面积清单。
(2）技术信息。
1)竣工图，包括总平面图、建筑物、构筑物、设备、附属工程和暗管等全套图纸；
2)地质调查报告；
3)项目预决算明细表；
4)作图试录；
5)竣工验收证书；
6)项目合同及开工竣工报告；
7)工程设计变更通知及技术审批单位（含质量事故处理记录）；
8)隐蔽项目受理签证；微信公众号房地产研究院。
9)沉降观测记录；
10)设备及主要建筑材料质量保证书或合格证，供水、供热、管道燃气试压报告。
(3）开发商原装修标准信息及对楼盘优惠条件的承诺。
1)室内装修标准信息；
2)承诺的优惠条件信息。
接管验收标准及检查方法
接受办公室接管的标准如下：
(1）基础、梁、柱、板体：
1)基础沉降不得超过建筑基础设计规范的允许变形值；不得造成上层建筑开裂或损坏相邻建筑物；
2)钢筋混凝土构件变形开裂，不得超过钢筋混凝土结构设计规范规定值；
3)按图纸设计逐室检查，无变形、翘曲、剥落、开裂、倾斜、移位、无收缩裂缝；
4)没有外露钢筋。
(2）天花板
1)抹灰面光滑，表面涂层均匀，不漏刷，不剥落；
2)无裂缝、无霉变、无渗水痕迹、无污渍。
(3）墙：
1)抹灰面光滑，表面涂层均匀，无漏涂，无表面剥落，无明显裂痕，无污点；
2)块状材料（如瓷砖）的表层：粘贴牢固，不缺棱角；表层无裂纹或损伤；一致的颜色；全接缝砂浆，直线；
3)外墙：无裂缝、砂光、麻点等缺陷，无渗水。
(4）地面（地板）：
1)粗糙的地板：光滑，没有裂缝；
2)块状材料（如瓷砖等）的表层：粘贴牢固，不漏棱角；面层无裂纹、破损、颜色一致、接缝线直；接缝砂浆已满，线条笔直。
3)水泥砂浆面层：抹灰平整、压光均匀、无空隙、无裂纹、无起泡等缺陷。
4)浴室地板。可采用以下两种检查方法进行测试：一是在地面上倒水，观察水流是否准确到地漏，不应有积水或泛滥现象；另一种是关闭地漏，用清水浸泡地面24小时，次日到达大楼检查下面的地板，应无渗漏。微信公众号房地产研究院。
(5）门窗：
1)开启自如，用手轻轻摇动门窗，与墙壁牢固接触，不晃动、不开裂；目测零件组装齐全，位置准确，无翘曲变形；
2)从房间内摇动门锁，连接牢固，开启灵活；
3)木门漆面均匀，观察门缝线条均匀，不掉角、不变形；
4)用一根手指轻敲玻璃，安装牢固，不要轻微晃动；玻璃胶缝致密，玻璃表面无裂纹、无破损、无划痕。
5)窗台进水是正常的，没有倒灌进房间的缺陷。可选择以下检查方法：先将所有窗户关紧，从顶室窗户上下均匀浇水，停止浇水后半小时检查是否有水渗入每个窗台。
(6）楼梯、扶手：
1)混凝土结构楼梯：无裂缝、无表面剥落、无外露钢筋；
2)钢木结构楼梯：轻轻摇晃不晃动，安装牢固；钢筋无腐蚀变形；木质扶手表面不开裂，油漆不剥落，颜色一致，表面光滑，不粘连。
(7）开关：
1)安装牢固，目视罩无损坏；
2)开关灵活，分闸接触效果好。
(8）灯具：
1)轻触灯无轻微晃动，贴近地面，备件齐全，灯罩完好；
2)打开所有灯，检查电源是否正常，照明是否正常；
3)楼内所有公共灯连续开启3天，统计自然损坏次数。
(9）水系：
1)安装牢固不能晃动，管道（尤其是接头）完好，不漏水，不生锈；
2)水龙头和水阀：打开水阀，水流顺畅，不漏水；关闭水龙头，没有漏水。
(10）污水管(包括塑料管)：
1)安装牢固，外观完好，配件齐全；
2)从楼上排水口注入，楼下管道接口密实无渗水，楼上排水顺畅不堵塞；
3)铸铁管：灌水后不漏水，不生锈，表面无裂纹，甚至表面有油漆。
(11）卫浴：
1)安装牢固，外观完好，表层无污渍、划痕；
2)灌水后排水口密实，无渗水现象，水管无锈蚀；
3)马桶：水箱冲水正常，没有堵塞，冲水顺畅。
项目遗漏的跟进管理：
工程遗留问题是指在竣工验收和建设过程中存在的安全隐患、所用建筑材料不合格、设计不能满足使用要求、不能通过质保解决的设计缺陷等工程质量问题。使用过程。
物业部门将督促配套项目的完善，并指定专人协调工作。对发现的剩余问题，及时向管理处负责人报告，并与开发建设单位做好联系。在进行工程改造和遗留问题整治时，要加强施工现场的管理。不同情况下有两种管理方式：
(1）业主（租户）入住前的施工管理。
1) 为明确责任范围，物业部门指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉作业问题，确保房屋完整性和已被接管的设施。
2)配合施工队用水电费，要求施工队有序进出工地（必要时可签订合同）。
3)限制施工队活动范围，不得在施工现场外进行活动。
(2）业主（租户）搬入后进行施工时，除上述（1））外，还需加强对以下工作的管理：
1)限制噪声施工时间，确保业主（租户）劳逸结合。
2)施工人员严禁穿拖鞋裸臂，严禁吸烟。微信公众号房地产研究院。
3)施工单位必须提前向物业部门提交安全负责人和施工人员名单，申请临时通行证，施工完毕后交回通行证。
4)加强安保力量，加强对施工人员的管理和监督，避免给已入住的业主（租户）带来安全隐患。
5)施工队离开现场前，必须向物业部门申请“放行单”。经相关人员核实并签字后，施工队方可撤离办公楼。