近日，历经近3年的改造，长江大厦以全新的面貌出现在南京市民面前，8家金融企业签约入驻。

商业建筑常被称为“立体开发区”和“垂直商业街”，是城市发展的重要载体。但随着时代的变迁，在城市发展空间越来越少的同时，核心区现有建筑老化，业态相对落后，不能满足产业发展的需要。

在城市更新的背景下，位于核心区的老建筑如何辐射“黄金效益”？新华日报，记者与调查的交集。

“空笼换凤”，老楼变“亿元楼”

“今年10月，扬子楼改造工程正式交付，招商工作如火如荼。” 11月26日，南京新街口扬子大厦前，一城集团招商部经理齐诚告诉记者。在他的身后，建于1990年代的扬子大厦焕然一新，将成为未来新街口核心区的商业新标杆。

长江塔位于新街口淮海路与金銮胡同的交汇处。但随着时代的变迁，建筑立面逐渐陈旧，内部设施严重老化，经营业态也五花八门。大多是会计公司、培训机构、旅游公司、个体旅馆等小企业。圆圈的位置”不匹配。

从 2017 年开始，同城集团通过一系列收购、租赁和置换整合扬子大厦物业，并对其进行了翻新。历经三年多，扬子楼重新装修。记者近日走访看到，该楼的玻璃幕墙明亮明亮，白色立面简洁大方，一楼大堂增设咖啡吧，方便商务人士出入休息一下。

“旧瓶换新瓶，新瓶要装新酒。”齐诚介绍，扬子大厦现已更名为一城中心，致力于打造总部企业办公集聚大厦。证券等一批金融企业还将吸引知名证券、保险、期货等金融机构总部、会计师事务所、律师事务所等中介服务机构和高端商贸企业入驻。

近年来，随着城市化进程的快速推进，许多城市都遇到了空间资源短缺的瓶颈。一方面，城市核心城区的土地存量越来越稀缺，有好的产业项目却没有落地空间。南京有一个主城区，曾经自诩为区内最大的孵化器。当公司发展到一定规模时，找不到合适的载体，就搬到那里去。郊区或新城镇。另一方面，核心城区的很多建筑建久了，设施陈旧，以“地段好”占据好地段，却没有实现“高效”输出。南京宣武、鼓楼等主城区低效建筑面积接近市区高新区规模。

“增加存量越来越成为打破城市发展资源瓶颈、推动城市发展从外延拓展到内涵提升的必由之路。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长李建波介绍，今年全国两会期间，城市更新首次写入《政府工作报告》。城市更新不只是社区更新，宜居住宅和产业经济的活力才能真正让老城焕发生机。提升低效建筑提质增效，既是提升城市风貌的有力工具，也是加快经济结构调整、促进现代服务业发展、释放“金质”的关键举措。从“黄金地段”中获益”。

为此，中国边疆不断扩大的大城市，在经历了快速的城市化进程后，都将旧楼改造作为推动高质量发展的重点。去年，北京市西城区率先发布低效建筑改造升级扶持政策。计划3年内投资不少于3亿元，助力区域建筑优化升级；杭州市西湖区启动旧楼、旧商圈改造。 ，提出在软硬件转型升级的基础上，开发区级智能楼宇管理系统；南京市秦淮区还制定了“楼宇经济”扶持政策，每年安排1000万元楼宇经济发展专项资金，用于发展“楼宇经济”。对建筑基础设施升级改造的“经济”专项奖励和支持。

近年来，南京不断对老建筑进行改造，一批老建筑由内而外焕然一新。 1980年代建成的南京商厦升级改造已接近尾声，正逐步从传统的百货公司向具有更多消费功能的购物中心转变；珠江路新增城市硅巷创新载体；秦淮区九龙楼改造后，短短几年内，税收从1000多万元突破2亿元。

“堵点”多，用新方法解决“老问题”

南京主城部分老建筑背后的过程，从惨淡经营到快速变质，但并不容易。

李彬茹副总经理还记得，当她提出装修时，一位商人指着她的鼻子说：“我不会为你关门那么顺利的！”大部分中老年服装的企业主已经从业近20年。有人问：“我签了合同，生意还不错，为什么要离开？”也有人说：“我可以走，但你要补偿。”李彬如回忆，那段时间，为了推动装修，她上上下下所有的商户。跑来跑去。最终，公司决定保留1、2楼的中老年服装销售区，由离开的商户介绍或介绍给其他商场。

九龙塔遇到的问题并非个别案例。一些老旧商业建筑在开发初期被出售给多个产权主体，这些产权主体多年来被出售或出租，导致老建筑利益相关者普遍小、散、多、杂。有人愿意改，有人不愿意，也有人与运营商的租赁合同未到期有关。如何协调和处理是一个普遍的问题。一城集团于2017年接手扬子大厦，先是通过司法拍卖获得11层楼的产权，后与其他产权主体达成长期租赁协议，并与南京银行交换办公用房。花了整整两年时间。

南京市宣武区“两地一融”载体改造组组长姜健介绍，大部分商业楼宇建得较早，产权分散。面积达145万平方米，占全区建筑总面积的48%。小业主众多，产权复杂，直接影响商业楼宇的集中运营和产业化培育。

记者从调查中了解到，部分老建筑缺乏手续也是制约改造的问题。 1990 年代之前的旧建筑在建造时或多或少有不完整的程序。一些建筑物没有房地产和土地证书。业内人士告诉记者，目前的通行做法是企业组织专家论证会，改造方案形成专家意见后，由大楼所在区域的重大项目办牵头召集相关部门召开重大项目。会议并形成会议记录。 “有关部门‘默许’了这栋楼的改造，其实我们是在未经‘许可’的情况下建设的。”

“钱从哪里来？”一直是旧楼改造中的拦路虎。旧楼改造涉及外立面升级改造、室内装修装修、老化管线改造等多个方面。投资不是一笔小数目。一城集团相关负责人直言，“我们在改造过程中投入了近7亿元，一般的民营企业可能承受不起这么大的投资。”金创科技产业园总经理夏克斌介绍，“旧楼改造新建新楼的成本几乎可以达到重建新楼的成本。因此，我们只更换位置好，配套差的旧楼。” “ p>

为解决资金问题，北京市发改委提出，对改造升级项目产生的银行贷款，可按基准利率提供不超过2年的贴息支持，总额度为不超过5000万元。南京市规划和自然资源局开发利用处副处长陈俊杰介绍，南京正在探索放松旧楼功能，调整或交换写字楼等商业写字楼内部业态，超市、饭店、影剧院等，优化简化审批程序。 , 此举是为了扩大旧楼的增值空间，让融资更容易，更好地盘活产业。

精准定位，提高“颜值”也增加“智慧”

在老旧低效建筑的改造中，不仅要考虑如何改善“面貌”河南新广裕楼宇自控，还要考虑如何因地制宜地改变功能。

自2016年接手九龙大厦以来，金创科技产业园先后对银都·金创广场等多个老建筑项目进行改造，几乎“改一住一”。夏克斌介绍，精准定位是旧楼改造成败的关键，即要考虑清楚该楼适合什么用途，然后着力提升定位和招商引资。

“2019年，我们专门成立了产业规划研究院公司，根据老建筑的地理位置和当地政府的产业规划，进行系统研究，打探建筑的脉搏”一层，一种策略”。北方的成都和重庆众创空间将引进符合新建筑定位的产业项目。”夏克斌表示，九龙大厦位于新街口金融商业区，定位为金融科技产业园；正在装修的东鼎大厦，以珠江为依托。道路本身的创业氛围和数字产业基础，将打造金创数字产业园。园区尚未开园，已完成80%以上的投资。 “从定位，到改造，再到后续运营，楼宇更新是一个系统工程，必须重点定位是一致的。尤其是在后续招商中，不符合楼宇定位的企业不能要它。”

几天前，建宁路6号居民小陈惊喜地发现，自家门前的南京商厦变了。商业大楼不仅在立面增加了裸眼3D屏幕，内部还增加了许多国际大牌和品牌餐厅。南京商厦副总经理刘辉介绍，2019年商厦体验业态规模占比仅为5%。改造过程中，调整了300个品牌的专柜，引进建设空中花园、露天咖啡厅等。体验业态占比提升至10%。 “南京商业大厦的改造不是简单的‘外墙改造’，而是根据消费行为和客户群体的特点，从内部管道到柜台租赁，再到氛围改造、商业模式，覆盖整个生命周期。运营和管理更新。”

“智慧”正在成为新一代老建筑的“关键词”。杭州市西湖区旧楼改造后，建立了“全息楼宇管理动态系统”，形成楼宇业主、业主、企业、政府四级用户管理机制，实时绩效建筑载体投资、企业税收、土地拥有率、空置率等指标。跟踪动态掌握建筑经济发展情况。南京商厦办公厅主任韩晓宇介绍，汉运智能楼宇系统已经在南京商厦上线。以往运营管理人员收集销售数据和会员数据，都是跑腿和人力分析。集成化、智能化的跟踪，有效提高了商场的运营效率和决策能力。

南大规划院城乡分院院长张川认为，老建筑改造将面临程序规范、新旧标准衔接、建筑功能结构调整等问题这些老旧低效的建筑，无论是开发商所有还是政府所有，要想改造成功，政府必须为改造升级提供系统的政策支持，解决历史遗留问题；募集资金在确保合法合规合理的基础上，必须遵循市场规律。

在运营过程中，建筑主体或业主“重租轻税”与政府对高成长企业的需求之间的矛盾一直存在。姜健表示，未来在城市新城区建设的建筑，在土地招投标、立项、建筑施工的前期都要设置门槛。在销售比例、物业管理、招商等方面，按照政府产业规划提出明确要求和限制条件，从源头上提升建筑经济发展质量。

新华日报·交流记者 刘春 徐瑞祥 李瑞哲 高起范 卢琳