第一节管理人员招聘

物业服务早期介入所需的主要人员是工程技术人员和项目经理。上述人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快录入。其中，项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不得超过房屋交付前六个月.

项目经理职责：

1、制定年度经营管理服务计划，编制年度成本预算，带领下属开展各项经营管理服务，实现年度经营目标；

2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目准备、销售合作；

3、负责组织项目检查；

4、负责组织交接；

5、制定符合项目条件的物业服务计划，并控制其有效实施，确保满足客户需求；

6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督和改进工作；

7、制定建筑、绿化、工程验收和接管计划、开荒保洁计划，报上级批准，领导有关部门做好验收和接管工作，建立档案；

8、组织监督管理处的客服、工程服务、订单服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务质量；

9、组织管理项目行政、人事、公关等综合事务，满足服务提供的需要；

10、组织项目日常培训，提升员工服务水平；

11、物业项目公共能源消耗统计分析，组织节能降耗工作；

12、做好辖区内政府部门和物业管理部门等相关单位的联络沟通工作；

13、制定社区文化建设的标准、规章制度，协调社区服务和社区活动的场所设施，制定活动方案并组织实施；

14、组织项目区危害的识别、评估、预防和改善；

15、编制物业管理报告，向公司领导、业主委员会或施工单位汇报；

16、接受政府相关部门和公司职能部门的监督检查和指导；

17、组织创新服务活动，不断提高服务质量项目经理的入职要求。

项目经理职位要求：

1、30-55岁，无性别限制，高中以上文化程度；

2、物业管理及相关专业；五年以上相关工作经验，包括三年以上项目经理经验；

3、协作、激励、行动、责任、自我管理、成本意识。

4、如何操作和管理服务的各项工作和操作规范，掌握客户服务技巧；

5、熟悉物业相关政策法规，熟悉工作任务和运营管理；

6、具有较强的沟通协调能力；

7、良好的人力资源管理技能。

工程主管的职责：

1、在项目部副经理的直接领导和质量部的监督指导下，负责项目管理部的日常管理工作。

2、前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商和施工单位的沟通协调；

3、担任巡查组负责人，负责入户巡查、图纸资料交接、巡查工作；

4、 负责社区工程部的日常管理，制定工程设施设备管理规定，查看日常设备设施运行记录，了解设施设备工作情况，合理安排各项工作;

5、负责房屋、设施设备的正常运行维护服务，包括房屋设施设备运行的应急处理；

6、 制定系统设备设施维护检修计划，对月度能耗、物耗进行审核统计，报上级领导批准，组织员工实施计划，指导督促完成计划；

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7、精通各种设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工技术培训，经常检查员工技能；

8、组织员工进行应急演练，制定停电、停水、设备突发故障的应急措施，并在值班时执行；

9、准备设备技术档案卡，督促员工学习图纸，掌握设备功能特点；

10、负责编制设备巡检清单，监督设备巡检工作；

11、定期检查轮班日记和检查记录，并定期进行现场抽样检查；

12、定期检查维修报告的完成情况，并经常与客户沟通，听取反馈；

13、完成项目经理分配的其他任务。

工程主管的要求：

1、 28-45岁，男，中专以上；

2、工程建设、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业楼宇自控验收标准，五年以上相关工作经验，其中主管三年以上；

3、品行端正，工作认真负责，服务意识好，责任心强；

4、精通电气技术及电气操作规程和电气工艺技术规程。

第二节早期干预的主要内容

一、工程技术

1、 设计优化

根据建筑设计市场的现状，特别是对于大型和高度专业化的项目，开发商/设计师需要更多的专业顾问参与设计过程，以协助开发商和设计公司提出和解决问题，以最大限度地利用资源。目前，设计部门按照国家相应规定和开发商提出的要求进行建筑设计。

但用户使用方式往往存在很大差距。我司提供的服务不仅限于单纯的施工技术和相关规范，更重要的是站在开发商的立场，从市场、营销和项目终端用户（国际用户和本地用户）的角度来分析设计可能存在的问题，通过与设计单位合作优化设计，从而最大化开发商的回报。

根据开发商的建筑设计和使用理念，协助开发商优化整体建筑的设计，确保建筑建成后的实际情况符合开发商的理念。优化建议包括设备安装选型、空间使用规划方案 还包括强弱电气连接、管道设计、垃圾处理空间和建议方法等。空间包括公共区域的设计优化，如走廊、卫生间、残疾人设施、坡道等。此外，物业公司也会对配套业务进行预约。

站在用户的角度，基于以上理念和对建设项目的充分了解，将提交专业的子项目，全面优化建筑物的使用和管理，同时也将充分发挥开发者尽可能。想法。

从管理者的角度来看，物业公司会提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物建成后的管理和使用效果。其中包括材料的选择、物业的规划、各种系统设备的安装和选择、隐蔽工程的施工和关闭。

2、隐蔽工程记录及施工过程建议

在项目施工阶段，物业公司主要关注施工技术和隐蔽工程。隐蔽工程对未来的物业管理、维修和保养有重大影响。物业工程监理人员应对隐蔽工程进行检查和记录，了解隐蔽管道的位置和铺设方向，为日后维护提供准确的信息支持。

施工过程是建房过程中的细节之一，但小问题的反复出现肯定会带来不可估量的损失。比如卫生间和阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标贴的控制，抹灰的平整度等等，这些小问题都可能给未来业主的使用带来极大的不便，甚至导致无法修复。物业公司应密切关注施工过程，在前期介入阶段注意细节。

3、设备选型建议

设备的选型主要包括电梯、自动扶梯和空调的选型。选择的依据主要是为了节省投资，方便以后使用和管理，节能降耗，提高建筑的质量和档次。

4、参与设备安装调试

设备安装主要包括电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、闸门系统、监控系统、消防系统等。设备安装调试阶段对以后的使用和管理有重要影响。在此期间，物业工程主管应积极参与设备安装调试工作，记录设备安装调试过程，收集相关设备出厂文件、安装说明书、操作说明书、随机配件等。等等。

二、早期干预的重点

从物业管理的角度，为项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装提供专业意见；

基于对建筑机电设备的了解，结合项目本身的市场定位，为开发商提供性价比最优的品牌和型号建议；

从业主的实际角度，提供户型设计和各种管道设计的建议； 提供建筑外墙选材和设计的专业意见；

具体研究项目的总体规划设计方案，提供秩序维护岗和安保系统监控点的设计方案，兼顾全程监控和节约成本；

对环保设施提出建议，如感应开关、自闭式水管、分类垃圾桶（室）等。

对管理室的大小、分配、位置等提出建议。比如物业管理人员宿舍的出入口，尽量避免穿过物业的出入口。

为开发商制定物业收费标准、入住费明细及装修期间收费标准提供建议。

与开发商的建筑销售协调。根据物业所在价格部门的相关规定，结合市场实际情况。

三、早期干预工作内容

1）对物业各业态建筑的建筑结构和功能设计提出意见和建议（包括但不限于：）

● 属性中功能的整体布局；

● 交通道路分布；

● 绿色景观等

停车系统和交通路线规划（包括但不限于）：

● 人员和交通导向；

● 停车场出入和计费管理系统；

● 行车路线；

● 停车标志；

● 停车场分配与规划等

消防系统

● 监视和消防中心

● 消防中心位置；

● 消防水池和水箱的位置；

● 消防逃生设计；

● 消火栓适配器位置；

● 消防中心设备布置；

● 火灾监测点调整和补充。

公共区域装饰

●土建装修及装修方案审核；

●土建装修符合工程建设特点和档次；

●土建装修，操作后维护方便；

●土建装修，术后清洁方便；

● 土建装修工程与其他专业施工相配合。

管理室

● 管理占用房间的数量、位置和面积；

● 管理房间的功能和布局；

●管理用房装修标准及装修风格建议；

● 管理室辅助设备标准。

会所

● 俱乐部规模和位置建议；

●会所装修等级及风格建议；

● 会所水、电、气供应建议；

● 会所功能分区建议；

● 会所停车场；

垃圾处理

● 垃圾房的位置、面积、高度都是标准的。

● 关于预留垃圾桶位置的建议；

● 垃圾房标准设备；

电梯系统

● 配备的电梯数量；

● 电梯等级和品牌的选择；

●电梯装修建议；

● 电梯速度选择。

对物业各业态机电设施提出意见和建议

各系统的设计参数及配置建议

在满足设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。

配电系统

● 配电系统设计评审提案；

● 住宅用电负荷参数；

● 住宅区端点设备的建议标准；

● 配电系统的边界；

● 配电设备选型及经济性评价。

给排水系统

● 给排水系统设计评审建议书；

● 给排水阀门位置的补充建议；

● 雨水篦、雨污检查井的布设建议；

● 雨水管道流向组织的建议；

● 给排水系统计量；

● 再生水系统建议；

● 给排水系统设备的选型及经济性评价。

消防系统

● 消防系统设计图纸审查提案；

● 消防水电系统性能补充建议；

● 消防终端阀位置；

●消防控制室的位置、面积、装修建议；

● 消防系统设备的选型及经济性评价。

安全系统

● 安全系统设计方案审查建议；

● 安全系统端点的属性建议；

● 安全系统分区和访问控制；

● 安防系统设备的选择与经济评价。

公共照明系统

● 对公共照明系统规划的审查建议；

● 照明作业区节能控制；

● 公共照明能耗计量；

●公共照明运行方式；

● 公共照明系统设备的选型及经济性评价。

3）对物业各业态智能化系统提出意见和建议

● 智能建筑的概念和标准； 

● 智能硬件配置和扩展需求； 

● 智能设备软件功能； 

● 智能操作的分级功能； 

● 智能运营经济分析； 

● 智能操作的可靠性能分析； 

● 智能控制端点的补充； 

●完善的智能控制系统；

●智能系统在各专业系统工程中的体现；

4）跟进物业建设及设备安装

■ 了解施工进度

■ 了解秘密工程

■ 公共区域的合理尺寸和材料建议

■ 合理的停车场建议

5） 能量收集和计量控制建议

 ■ 物业主体部分的供电、水、气系统及相关配套设施各功能部分合理划分，要求独立计量。

■ 公共区域的合理划分和独立，照明电源、电力和电力系统、清洁和绿化水系统、以及商业单位的供电和供水系统计量要求。 

■ 电表位置、抄表方式符合物业运营管理要求； 

■ 通过计量实现能量系统的平衡控制。

6）装修管理建议

物业公司会就布置装修工程、物料运送控制及相关装修管理程序提供书面意见。

 ■ 为开发者提供成品保护解决方案； 

■ 装修现场消防安全管理计划； 

■ 装修现场施工安全管理计划； 

■ 装修工地临时用电管理方案

第三节项目准备

准备内容

1、人员招聘，包括但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、招聘渠道的选择、意识体系的编制；

2、办公室的选址和装修主要包括装修公司的选择、图纸的审核、装修风格的确定、装修预算的应用、装修过程的控制；

3、行政事务，包括但不限于工作服厂家的选择、办公家具的采购、

工程设备和工具的采购，清洁机器和用品的采购； 4、 编制物业管理计划； 5、 编制项目服务预算和启动费用；

6、协助开发商准备《临时管理契约》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；

7、交接材料的准备和打印；包括但不限于《业主手册》、《装修手册》、《移交通知书》等；

8、评估影响物业管理运营收费的因素，对物业管理服务的免费和付费收费标准和操作流程提出建议。

第 4 节进行检查

一、家庭验收

住宅工程质量入户验收（以下简称入户验收）是指建设单位组织施工、监理等单位，在验收的基础上，对各检验批次、分项、分工进行验收。住宅项目，住宅项目获批。竣工验收前，按照国家有关工程质量验收标准，对每栋房屋及相关公共部位的视觉质量和使用功能进行验收，并出具验收证明。

入户验收内容主要包括：

1）地板、墙壁和天花板的质量；

2）门窗质量；

3）栏杆和护栏的质量；

4）防水工程质量；

5）室内主要空间大小；

6）给排水系统安装质量；

7）室内电气工程安装质量；

8）供暖工程安装质量；

9）建筑节能工程质量；

10）合同约定的其他内容。

住宅项目入户验收程序

(一）入户验收完成后，建设单位应先进行全面自查评估，合格后向建设单位提交住宅项目入户质量验收书面申请。自检。

(二）施工单位组织监理、施工、物业管理等单位的相关人员，应当按照国家工程质量验收标准的要求，按规定确定检验地点和数量。本办法规定的入户验收内容并及时检查验收；分包单位的项目经理和工程技术负责人也应当参与分包工程的入户验收；已选择物业公司的，物业公司应参与入户验收。

(三）参加户检的人员应具备相应的技术能力和资质，并经当地监管机构认可备案。

(四）入户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标出埋地水电管线走向，入户验收应配备必要的检测仪器；施工单位应在工作日通知当地工程质量监督机构。

(五）逐户检查，逐间检查，并做好记录。如果家庭质量检查不合格，必须整改并符合要求后重新组织检查。

(六）每栋房屋及指定公共部位验收后，填写《住宅项目家庭质量验收表》（见附表一），需提交由建设单位和建设单位项目负责人）、监理单位项目总监理工程师等签字确认，加盖公章，张贴在室内显眼位置。

建设、施工、监理等单位要严格履行入户验收责任，签署入户验收结论，不得简化入户验收手续。检验不符合要求的，建设单位应当及时修复，并由监理单位负责审查。维修完成后，施工单位将重新组织入户验收。

二、数据文件交接

物业交割前，物业公司应将资料档案交给开发商。资料档案的交接应在全面验收后、房屋交接前进行。最迟在房屋交付前不超过5天，以便有足够的时间进行验收。数据文件内容：

第一类，基本信息

1. 竣工图 - 原件集

包括：总平面图、建筑、结构、给排水、空调、电力、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等专业竣工图纸及地下管线布置竣工图

2.工程和暗管全套图纸-原件

3.工程设计变更通知（含质量事故处理记录）-一套

4.生活供水设施清洁消毒资质报告-一套

5.设备出厂合格证、技术资料、说明书-一套，

6.各种能源供应合同（电、水、热、天然气）-一套副本

7.污水排放协议（ , ）-一套副本

第二类，工程技术材料

1) 竣工图（包括总平面图、建筑、结构、给排水、空调、电力、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等专业竣工图、地下管线综合布置竣工图）；

2)工程和暗管的完整图纸；

3)地质调查报告；

4)工程合同及开工竣工报告；

5) 绘图分类记录；

6)工程设计变更通知（包括质量事件处理记录）；

7) 隐蔽作品接受签证；

8)结算观察记录；

9)竣工验收证书；

10)水、电、洁具等设备检验证书；

11)砂浆、混凝土砌块耐压试验报告等材料试验检验记录；

12)管道系统压力测试和冲洗测试报告；

13)生活供水设施清洗消毒合格报告。

第三类，设备设施信息

1)设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等；

2)发电机安装调试记录；

3)消防系统安装调试记录；

4)监控、门禁、对讲系统安装调试记录；

5)中央空调系统安装调试记录；

6)广播、智能系统安装、调试记录；

7)电梯安装调试记录；

8)变压器安装调试记录

第四类，施工、供货合同、协议

1）施工总承包；

2）分包；

3）建筑材料供应合同和协议；

4）产品检验报告、证书；

5）混凝土耐压试验报告、钢筋试验报告等；

6）建筑总包商、分包商、供应商信息；

物业公司收到上述档案资料时，应仔细清点，如有遗漏或损坏，应要求开发商补齐。上述数据保留期是永久性的。

三、 财产移交

房产信息档案交接完成后，在房屋交付前，开发商应与物业公司交接房产并签订交接协议。交接的主要内容包括：共享零部件和共享设备设施的交接；公园绿化移交；所有者数据的移交。

交接时应仔细检查以上内容，发现问题请开发商整改。整改完成后，签订交接协议。

具体交接程序见：公园绿化交接计划、保洁交接计划。