2001年，上海静安区嘉里中心的企业税额突破1亿元，被上海媒体称为“嘉里现象”。以此为节点，以写字楼等商业楼宇为载体，通过租赁、销售、合作等形式，以招商引资、引进现代服务业企业和城市产业的形式，培育新税制楼宇经济源头和新的经济增长点，已正式进入人们的视野。

与其他经济形式相比，楼宇经济的优势在于可以在非常密集的空间内聚集可观的人才流、资金流、信息流，创造持续的就业和税收。在日益紧张的背景下，再次凸显，国内城市也开始在这方面发力，西安也不例外。

在去年印发的《西安市人民政府关于积极有效利用外资促进经济高质量发展的实施意见》中，明确提到要“支持建筑经济发展”。

为此，西安的“楼宇经济”表现如何，在多重城市发展机遇叠加的背景下，如何完成市场的引领和更新，是外界相当关注的话题。

西安写字楼市场“半年审”及后续展望

从大环境来看，受疫情影响，上半年国内写字楼市场面临前所未有的挑战。以北京为例，上半年写字楼租金创五年新低，空置率创十年新高。.

业绩背后，疫情导致的需求锐减是最重要的因素。

将目光转向西安，据仲量联行数据显示，2020年上半年，虽然西安优质写字楼市场仅建成3栋B级写字楼，但从整体来看存量方面，数据相比2019年波动不大，随着下半年多个优质项目陆续入市，情况将进一步好转。

空置率方面，截至二季度末，西安优质写字楼平均空置率较2019年底上升1.0个百分点至35.@ >5%；甲级写字楼平均空置率甚至高于去年底。将 1.1 个百分点降至 35.@>1%。

需要注意的是，甲级写字楼空置率因供应不足而小幅回落，并不意味着市场情绪有所回升，而是横向对比重庆的30.2%，或长沙整体空置率已破“4”。西安的写字楼市场并没有因为疫情的到来而进一步下滑。在一定程度上，足以体现西安写字楼市场的企稳。随着疫情影响逐渐消退，西安城市发展自身的动能正在逐步推动写字楼市场的复苏。

众所周知，写字楼提供的业务需求主要由金融、保险、贸易、互​​联网、高科技等高端行业承接。

根据《西安市年度经济普查公报》，金融业、服务业、房地产和科技互联网行业从业人员数量增速位居各行业前列，累计增速范围从 166% 到 438%，宏观经济基本面证实了这一点。其核心驱动力是写字楼需求，未来前景看好。

另一方面，得益于西安过去城市发展模式的不断更新，政府带头支持创业创新的效果不断显现。随着2019年新增企业数量位居全国第二的数据，大量中小微企业的涌现也为写字楼市场的后疫情复苏提供了坚实的基础。

可以说，无论是空置率、储备量西安楼宇自控，还是可预见的降级增幅，当前西安写字楼市场都呈现出稳中有进的态势。近期唐岩路又一超高层综合体的入驻，预示着2020后半场，西安的楼宇经济再获提振。

唐岩路楼宇经济的新玩家

从区域发展的角度来看，无论是当时的科技之路，还是现在的唐岩路，还是未来的CID，高科技一直是建筑经济话题的讨论中心。

高新区作为西安的“经济引擎”，经过20多年的发展，形成了规模化的产业集群效应。截至去年底，高新区累计注册企业超过16万家，吸引了华为、中兴、三星、霍尼韦尔、施耐德、美光等数百家世界500强企业已经在这里定居。

大量企业衍生出的写字楼需求，带动了高科技楼宇经济的火热，而诞生于唐岩路中段的超高层综合体天逸国际自然就坐落于此。

地段上，主塔高达140米的天一国际紧邻唐岩路，介于科技一路与科技二路之间。区内企业规模、商户聚集、商贸行为频率高。

同时，相邻地铁提供的通勤优势也很明显。例如，年底开通的地铁3号线和即将开通的地铁6号线距离不超过1.2公里，是线网中最长的环线。地铁8号线将与唐岩路相连，高端商务聚会的黄金距离将再次从外部环境中提升项目的含金量。

通过越西安的航拍不难发现，天翼国际并不局限于建筑高度的优势。它的位置、交通网络、自然景观视野和复杂的商业业态都为唐岩路的天际线增添了完美的色彩。. 此外，在天一国际百余米建筑高度的影响下，仅一街之隔的唐城墙遗址公园也将赋予该项目绝佳的景观视野。

可以说，产业集中度、成熟的营商环境、优质的生态资源成为项目最突出的外部标签。细细研究，天一国际项目本身多元化的业务构成也颇为亮眼。

西安建筑经济提升优化区域样本

根据仲量联行去年发布的《建筑经济3.0》研究，随着建筑经济的不断优化和发展，“办公”的概念已经从单一的写字楼业态上升到包括办公建筑、零售物业、酒店、公寓、工业园区、仓储物流、工业厂房等七大业态的全方位品类，进一步延伸建筑经济的内涵，“空间”的全方位竞争+配套+运营”成为主流趋势。

打开设计图纸就会发现，在项目建设之初，不局限于单一业务功能，而是以垂直经济综合体为设计理念的天翼国际无疑顺应了这一趋势。

从空间上看，项目总面积17万平方米，其中写字楼总量2.5万平方米，均匀分布在13层楼，宽敞的空间单层2105平方米无疑是甲级写字楼 商务功能建设完成后，应该引入什么样的商务和酒店设施，实现项目整体价值的提升和全面商务人士的连锁服务，是天翼国际需要考虑的另一个问题。

酒店方面，项目引进国际知名联合高星级酒店进行合作，意在将奢华、优雅、人性化的直观形象呈现给外界。项目19-31层共分布300余间客房。将有效提高整体建筑下部区域的经济性和使用效率，也为高新区的集约化商业活动提供有效保障。

此外，对于传统高新区的核心商圈，精细化商业一直处于饥渴状态。周边高端客户的特点、突出的教育资源、强烈的家庭消费需求，也让天翼国际生意兴隆。对功能的全新诠释颇为巧妙。

项目底线以打造奢华人文艺术新地标为导向，融合教育、文化创意、精品零售餐饮等沉浸式场景体验，以及具有情感社交的艺术剧场。为项目后续的优异表现再添筹码。

在此基础上，天逸国际还将与知名物业公司签约，这也意味着该项目将在运营端引入优质的物业管理体系和理念。在企业写字楼意识升级的趋势下，自然也会给天翼安国际项目带来更多优势和品牌赋能。

就西安而言，背靠着众多城市发展机遇，城市正在进入快速上升通道。“提质”和“优化”必然是楼宇经济后续发展过程中的核心诉求，而天翼国际则在“空间+配套”。“+运营”三方面的表现，在一定程度上为后续同质化项目建立了参考样本，随着更多优质项目进入市场，我市也将得到相应的帮助.

法律顾问/宋亚峰赵文娟

陕西大秦律师事务所