一

10月初，上海浦东发布了关于规划调整的公告。调整区域涉及“上港社区”内的部分街区，北至佑城路，东至济阳路，南至耀州路，西至黄浦江。

熟悉地图的人一眼就能看出这是浦东的“后滩”地块。著名演员奚美娟在这里长大。在她的记忆中，她在后滩的家还是黄浦江边的一个村子。她要绕遍整个上海钢铁三厂，再经过一条满是废铁的土路，才看到河边的土坝。

历史数据。

对于没有这种经验的人来说，他们中的大多数人都是在 2010 年之后第一次听说“后滩”这个地方。

作为世博园区的片区，后滩在世博会前后开始开发，先后出让多块土地。最辉煌的土地拍卖发生在2011年，当时韩国SK工业集团以17.5亿元的价格拍卖了一块底价约1.3万元/㎡的土地，轰动一时。

当时甚至有传言称，一个与陆家嘴相媲美的国际商圈“耀华国际”即将崛起。

但机遇往往伴随着风险和不确定性。

SK的开发周期一晃就是10年。在此期间，后滩也得到了马来西亚富商的青睐，决定在后滩开发总面积超过100万平方米的商业空间。但最终，“缘分尚未到来”，发展计划高高举起，轻轻放下。

后滩的空间格局是近五年才逐渐定型的。2017年9月，浦东新区耀华街区世博文化园区控制性详细规划获市政府批准，正式开工建设。后滩被贴上上海市中心城区最大沿江绿地的新标签，2平方公里的世博文化园区已停止商业开发。

今年上半年，世博后滩第一高楼上海SK大厦终于顺利竣工，建设期转入运营期。

上海SK大厦。

故事原本到此结束。没想到上海楼宇自控，不久前的调控调整又把四面八方的观众拉来了。

新规划打破了后滩多年来住宅供应为零的格局，新增住宅4000多套，43.8万平方米。房地产行业普遍预测，这至少会在未来五年内为该地区的人口输入留下空间。

难道“耀华国际”崛起的梦想真的“虽然晚了”？

二

与命运多舛的后滩相比，隔着一条川阳河的“邻居”前滩，虽然开发较晚，但似乎一路悬而未决。

2012年，前滩计划出炉，陆家嘴集团、太古地产、铁狮门、中粮等一批商业地产迅速跟进。

2015年前滩二次开发全面启动时，引进国际学校、高端酒店等配套项目已成定局。

前滩“三年形象、五年功能、十年基本建成”的发展目标，在今天看来并没有明显的偏差。随着全国500强企业的到来，前滩建设“第二陆家嘴”的口号也变得更有底气和信心，太古里等高净值人士商业空间开门迎客.

世博海滩。浦东新区提供

再次转向后滩，你会发现一个地区的发展有时就像生活一样，充满未知和惊喜。在起跑线上获胜的人不一定是在终点线上获胜的人。

例如，上海确实是城市的副中心。早年也是上海“一主四副”布局中与徐家汇、五角场、花木并列的重点发展地块。

超人李嘉诚以22亿底价拿下真如巨无霸后，盖了10年，直接将真如埋葬在历史的深处。

去年，真如内部的各项大型建设项目才真正进入倒计时。投资者这才想起，上海中环内还有这样一个全新的地方。

真的像一个城市的副中心。头像照片

事实上，相比之下，后滩的位置更好。位于浦江东岸内环和一线。北邻开发近乎饱和的陆家嘴地区，南临上海中环新晋“尖子生”的前滩。

大多数人认为，后滩只要靠南北两市“增长极”的邻居，吃上一阵子就够了。

以释放后滩住宅用地为例，人们推测不排除与前滩形成互补资源。前滩经过几轮开发，已经没有闲置居住空间，后滩是现成的“便宜货”。

但事实可能并非如此。

三

近年来，随着人们生活水平的提高和城市化进程的加快，现代人的居住选择观念已经从传统的“区位论”转向“环境论”。

总之，过去人们在买房时更看重位置和交通。现在，哪个不是门口公共空间的质量、数量、功能丰富性和可达性的硬指标？

尤其是“依水而居”的定位越来越清晰。无论在国内还是国外，在南北，滨水城市都有江河湖水，但靠近水边的房子比远离水边的房子更受欢迎。

徐汇滨江地块。头像照片

上海黄浦江建成后，不少滨江地产板块开始出现明显涨价。笔者几个月前游历了东北城市哈尔滨，看到几座售价最高的豪宅，无一例外地集中在松花江两岸，哪怕河水大半都结冰了。年。非常风景优美。

哈尔滨松花江畔的滨江住宅区。杜晨薇 摄

形势的变化最终会导致地位的变化。如果说昨天的后滩仍然是前滩屁股后面等待发展的“小弟”，未来，后滩有望站在新一轮城市建设的前沿。后滩是上海最大的沿江生态公共空间，以及国际马术中心、上海大歌剧院等一批高端文体设施。从某种意义上说，后滩已经提前布局了很多未来的生活场景。

世博文化园区总体规划。

后滩的“后”不再是“发展滞后”的“后”，而是“后优势”的“后”。

近年来，国内城市陆续启动了城市更新项目。老地块想要焕发生机，新的发展机遇背后的社会成本可想而知。

与后滩现有的待建区域不同，历史包袱小，空间想象空间大，更容易实施高起点规划、高标准建设。

浦东的前期规划可见一斑。除了在中部蓄积后滩之外，在北部，一个“金沙滩”也在酝酿之中。

“新二滩”能否成为未来城市建设的典范，不仅关系到市场投资决策，也关系到城市空间的可持续发展。

四

上海有很多“海滩”。

外滩是全国人民的外滩，北外滩现在非常有名。浦东前滩和后滩虽然还没有形成足以代表城市形象的地标效应，但毕竟有着良好的发展历史。

只有“金沙滩”最近出现在浦东发展主力军金桥集团的一个规划中，却没有更多的踪迹可循。

金坛其实是对湖东船厂地块的改造。两年前的冬天，浦东宣布将在黄浦江畔开发沪东-中华浦东工厂，打造集研发办公、娱乐休闲、文化展览等功能于一体的综合体。

两年后，剧情被命名为“金沙滩”，形象更加清晰。

根据《浦东滨江区域发展“十四五”规划》，“金沙滩”将围绕上海数字经济重点发展方向，在海洋科技、5G、视频、智能制造等领域寻求突破，形成以数字经济为特色的数字经济。以创意和金融科技为核心的数字经济示范区。

从空间结构上看，未来的“金沙滩”规划将贯彻“地上城市、地下城市、云端城市”的城市建设理念。

简单来说，就是停车和开车的功能都放在了地下，而地面上的公共区域更多是为“人”预留的。整个街区将呈现出“小规模”格局，冰冷超宽的车道极有可能被废弃，取而代之的是更宽阔的草坪和广场。

并将城市交通疏浚等各项治理环节全面交给“云”系统。地面拥堵？不存在的。车辆离开地下室后，会实时设计出口和路线，确保每辆车都在“最优路线”上。

这种思路并不遥不可及，但它是对过去城市发展过程中出现的各种“城市病”的一揽子修正。

浦东陆家嘴建设初期，人的活动空间总是让位给车辆的空间，导致行人系统较差，后期必须通过建设走廊系统来改善。

陆家嘴走廊。头像照片

这一点在前滩建设过程中就注意到了。通过规划大量相互连接的空中走廊，解决了该地区建筑物和商场之间的行人问题。直接连接黄浦江畔和城市公园的三个廊道项目也在今年7月初规划并公布。

前滩双层走廊​​。张驰 摄

金坛显然更注重“人”的体验。未来，各种城市功能和动线的布置将完全回归城市建设的本质——城市是为了让人们的生活更美好。

如今，这个三城一体化的建设逻辑虽然没有在“金沙滩”落地，但也是金桥集团的一个发展项目。金桥城市副中心1.5平方公里核心区已落地。显示形状。

金桥城市副中心设计效果图。金桥集团提供

明天的金沙滩，不排除成为浦东引领全局的又一个高地，上海又一个著名的“沙滩”。

只是回到现实，人们还是不禁要问，后滩和金坛的“新第二滩”会不会有普通人的机会？

五

前滩这两年的发展堪称“神迹”。虽然城内随处可见密密麻麻的施工脚手架，汽车穿梭于前滩大道，时常没有人影，但并不影响物业费每平方米七八元的一排排房子，被“太阳镜老板”抢购一空。

前两年，前滩一处房产的质押融资比例甚至超过了700%。也就是说，彩票中每7个“玩家”中，只有一个晋级，这几乎是上海开年积分比例最高的项目。

直到前滩太古里开业，前滩投资消费的“目标”突然从房子“降级”为包包、饭菜、商品。人们也可以靠近海滩。

太古里前滩。李茂君 摄

一个直观的指标是前滩的老年男女越来越多。这些堪称城市潮流风向标的“有钱有闲”的人，在太古里开业的那一周把这里的立交桥变成了秀场，店前的广场变成了游客集散地，这也让“资本宠儿”全能。真正的无障碍新城市空间。

太古里是上海阿姨的秀场。网友叶璐子姑姑摄

可见，要想真正进入大众视野，成为城市中被人们广泛接受的区域空间，除了未来感和数字化形态之外，人气和人情味更缺一不可。

后滩在这方面具有一定的优势。世博园区周边老旧住宅、新住宅区较多，周边环境设施成熟。此外，今年年底，世博文化园区北区将与市民见面。绿草如茵的后滩公园早前已成为“小红书”上一群“野餐小姐姐”的日常打卡地。未来，后滩对“人”的吸引力不会太差。

后滩公园。车嘉楠 摄

金坛的发展并不难。一是地理位置比较偏远，周边设施现状也不显眼。如何在区域发展中引入相应的人口，恐怕还要在规划和实践过程中多下功夫。

目前，产城融合发展是许多城市发展新兴产业的主要逻辑。要让工业区同时发挥生活区的功能，最好兼顾工作和住房，即在当地工作的人也住在当地，一个地区的活力自然是生成。

为此，国内不少城市开始探索一系列租售结合的举措，以期尽可能多地建设出租房屋，满足产业白领和年轻人相对廉价的住房。

例如，临港新区今年启动了《中国（上海）自由贸易试验区临港新区保障性住房三年行动计划（2021-2023年）》。“保障宜居”理念着力发展各类保障性住房，包括租赁型保障性住房、“租转售”、“租售联”保障性住房、征用安置房等。

这也是摆在金坛和后坛面前思考的问题。未来的上海“新第二滩”，如果能充分发挥“引领区”的政策创新优势，探索真正的产城融合，不仅能解决“无人区”的困境。在新城”，也有效地提升了城市。青年人才的粘性将有助于城市的健康健康发展。

话虽如此，一百多年前，上海的“谭”字背后，隐喻着一座普通人梦寐以求的城市。如今，上海再造“沙滩”，如何改变当年的初衷？