城市发展是一门不平衡的艺术。
因为不平衡，我们才能集中精力做大事，然后以点引向面。
但如果失衡过度，就会导致两极分化和权力失衡。
如何把握这个度数是一门艺术。
甲级写字楼的布局是一门不平衡的艺术，既顺应了集中化的现状，也引领了多集中化的趋势。
基于此，我们可以在一定程度上推断出城市的发展脉络，进而判断哪些区域最有发展前景。
01
如何识别城市的“超级位置”？
为什么要关注甲级写字楼的分布？
甲级写字楼往往是一个城市高端产业的载体，甲级写字楼的聚集区域往往是一个城市的CBD（中央商务区）。 这些地区的财富密度极高。
比如广州天河CBD建成区面积约12平方公里，生产总值3471.42亿元，超过海南省的一半！ 亿元楼（税收过亿元）71座，10亿元楼17座，上海陆家嘴就有一座，年纳税超百亿元。
可谓“一楼胜一城”。 由于财富和人才的强大聚集，CBD常被称为城市的超级地段：无论是薪资水平还是房价水平，往往代表着一个城市的天花板。
因此，如果我们知道一个城市的甲级写字楼分布图，就可以大致推断出它的超级位置在哪里，有多少个超级位置。
近日，国际知名房地产咨询机构仲量联行发布2022年《中国写字楼租赁指南》、《中国40城市写字楼市场指数》等研究报告（注：中国台北写字楼市场未纳入统计），我们将相应地划分它。 中国主要城市甲级写字楼分布。
02
上海：陆家嘴最好，但浦西不输浦东
来看看上海甲级写字楼分布图↓
资料来源：仲量联行研究报告
通过这张图可以发现，上海最有实力的高端写字楼聚集区无疑是陆家嘴。
2021年，上海陆家嘴GDP将突破5000亿元，其中亿元建筑110座，10亿元以上建筑32座，20亿元以上建筑20座，60亿元以上建筑4座。 中）税收突破百亿元，成为全国首位“纳税大王”。
但从整个城市的分布来看，浦西占据了绝大部分的份额，这也是为什么很多上海人认为陆家嘴不能代表上海的城市中心。
除了陆家嘴，人民广场、新天地、南京西路、虹桥、竹园等板块的高端写字楼也十分集中，色块密度（写字楼密度）不输陆家嘴。
这表明上海的高端产业和超级区位已呈现多中心布局。
从房价表现来看，浦西的房价并不逊色于浦东，这与上海浦江两岸甲级写字楼的实力对比是一致的。
03
北京产业结构仍北强南弱
一起来看看首都北京的甲级写字楼分布↓
资料来源：仲量联行研究报告
从这张图可以发现，北京最引人注目的高端写字楼聚集区是朝阳CBD（国贸大厦周边），其次是望京和中关村。
但如果从租金水平和产业高度来看，金融街是北京第一商圈，一批二届和全国顶级金融总部企业云集。
从全市分布来看，北京高端写字楼绝大部分集中在东部的朝阳区，西部仅次于中关村，南城地区则更少。 丽泽商圈也开始崭露头角。
仲量联行的报告指出，北京写字楼的成熟细分有9个，可见北京的商圈比上海更集中。
还值得一提的是，位于西北角的中关村代表了城市的新生力量。 虽然甲级写字楼的档次和体量不如朝阳CBD，但由于科技产业的赋能，中关村写字楼的租金也非常高。 是北京除朝阳CBD、金融街外最抢眼的超级地段。
北京房价最贵的也是金融街、中关村、朝阳CBD、望京这四大超级地段，都是由产业实力决定的。
04
在广州，河两岸是永恒的灵魂
一起来看看广州甲级写字楼分布图↓
资料来源：仲量联行研究报告
从这张图可以发现，广州最有实力的高端写字楼聚集区是天河CBD，包括珠江新城、天河北和金融城三大板块。
其次是越秀区，高端写字楼的规模和密度不容小觑。
新兴的琶洲、玉珠、万博、白鹅潭也清晰可见。
从全市分布来看，广州高端写字楼绝大部分集中在珠江两岸，“沿江布局”逻辑十分明显。
珠江既是广州的母亲河，又是广州的产业带和金饭碗。 一江两岸是广州永恒的灵魂。
所以在广州买房，只要是沿河的，肯定不会差。
珠江两岸之外，火车南站、万博、科学城、白云新城等新兴商圈也开始崭露头角。
仲量联行的报告指出，广州还有10个较为成熟的写字楼细分领域，但天河CBD的优先级非常高。
另有数据显示，天河区乙级及以上写字楼成交量达到850万平方米，占全市总面积的42.9%，足以说明天河区的实际GDP被严重低估。
与北京和上海相比，广州写字楼的集中度更高。 天河CBD居全市首位，远超朝阳CBD和陆家嘴CBD。
05
深圳脉络，从深南大道到珠江口
看看深圳甲级写字楼分布图↓
资料来源：仲量联行研究报告
从这张图可以发现，深圳最有实力的高端写字楼聚集区是南山科技园-后海板块，但从体量上看，前海-宝中板块更大。
继科学园和前海商圈之后，还有福田CBD、车公庙、华强北、蔡屋围、深圳湾超市、火车北站、留仙洞。
如果说广州写字楼的布局逻辑是“沿江”，那么深圳的布局逻辑就是沿深南大道。 深圳没有大跨河甲级写字楼楼宇自控，深南大道在一定程度上起到了城市中轴线的作用。
除了深南大道，前海、宝中、留仙洞、北站等新兴商圈大多分布在5号线沿线，这表明深圳的空间逻辑也在发生变化，高端资源分布将从“沿深南大道”变成“沿地铁”。
此外，随着深圳湾的繁荣和前海的扩张，深圳的高端产业明显向珠江口方向集聚。
由此，珠江口也将取代深南大道，成为深圳的灵魂。
值得一提的是，与北上广相比，深圳的商圈布局最为均衡，相对独立，没有被摊成一个个连片的大饼。
06
香港：市中心很稳定，搬迁可能性不大
一起来看看香港特别行政区的甲级写字楼分布↓
如上图所示，中国香港甲级写字楼高度集中于维港两岸，尤其是中环、湾仔/铜锣湾地区，其次是中环对岸的尖沙咀。
此外，港岛东和九龙东也聚集了一些写字楼，可以算是城市的副中心。
香港不同于内地城市，它的市中心非常稳定。 不像北上广深那样容易搬家，不太可能搞多中心发展。
因此，香港核心区的写字楼非常稀缺，具有巨大的投资价值，这也导致其价格和租金远超北上广深CBD。
比如香港中环IFC，疫情前每平方米月租金超过2000港元，接近广州珠江新城IFC的10倍。
因此，如果按平方米计算价格，香港核心区写字楼的单价甚至可能超过市中心的住宅楼，这在内地城市是难以想象的。
在广州，珠江新城核心区的一手写字楼每平方米只能卖到6万至7万平方米，而住宅综合体汇悦台能卖到30万平方米。
上面的分布图其实可以看成是一个城市的高端产业分布。 高端产业带来了高端人才和强大的购买力。
因此，上述分布图中的红色街区也可以看作是一个城市中的超级位置。 在这些地点买房，可以最大限度地享受产业赋能。
编者按：以上数据及图片均来自仲量联行研报。