4月2日，由苏州新健源控股集团发起设立的“中联苏州-新健源邻里中心资产支持专项计划”在上海证券交易所成功挂牌上市。 标的资产的房地产投资信托（REITs）产品，开创了中国社区商业资产证券化的先河。 苏州工业园区的创新案例数不胜数，“邻里中心”就是其中之一。 2015年，“邻里中心”被认定为“中国驰名商标”。 截至目前，其轻资产服务项目已覆盖全国9省25个城市，服务合作项目55个，成为名副其实的中国社区商业第一品牌。

社区商业引领金融创新

近日，证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化工作的通知》。 REITs是一种信托基金，通过发行收益凭证的方式，集合特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并按比例向投资者分配投资综合收益的信托基金。 毋庸置疑，REITs是房地产证券化的重要手段。

“‘邻里中心’是一家控股企业，它的建设需要大量资金，但如果通过银行的杠杆进行配置，资产负债率指标肯定会越来越高，后期就会失去它的优势。”银行间接资本市场融资能力。 作为公园邻里中心公司的集团母公司，新建园控股集团有限公司董事长许忠分析，客观上，“邻里中心”的运营需要借助资本市场形成循环：投资-资产运营-资产运营-新资本运营，达到滚动发展的目的。

记者了解到，新建园邻里中心资产扶持专项计划是以分布在苏州工业园区各片区生活圈核心的10个邻里中心作为底层物业资产运营。 具有稳健、运营成熟的特点，具备成为证券化运营资产的基础条件。 该产品计划发行规模20.5亿元，产品期限5年，发行利率5.8%。 发行利率和认购倍数明显优于近期发行的同类产品，吸引了商业银行、证券公司等众多机构的青睐和投资。 参加。

无声的角色转变

早上7：00开门营业的餐厅，商业中心黄金地段的苏州“老字号”，公共关系中的“早九晚九”政务服务点办公室…… 来到位于苏州工业园区的京城邻里中心，记者深深感受到了这家经营了二十年的“邻里中心”的魅力。 “社区商业不容易盈利，必须兼顾经济效益和社会效益。但我们以周边群众的需求为主导，先进行调研规划，再进行建设和招商。”结果是我们的利润率也不错，这为我们做REITs打下了基础。 苏州工业园区邻里中心公司财务管理部总经理周静说。

那么江苏楼宇自控市场，上市是否会改变“邻里中心”的服务方向？ 周静表示，居委会的领导权和经营权不会改变，仍由国有资产控制，老百姓可以放心。 事实上，周静和同事们的“压力”更大了，因为他们的角色从传统的房东收物业费，变成了供应商收管理费。

周静介绍，要增加利润，不仅要会操作，还要会计算成本。 现在不仅仅是财务在做会计，每个项目负责人都必须意识到收入成本。 周靖指了指顶灯，笑道：“连顶灯，我们都换成了高效的，就是为了节省成本。”

探索盘活存量国有资产新路子

作为隶属于苏州工业园区的大型国有企业，新建园拥有众多覆盖全市的产业载体、总部经济大楼、文旅地标项目和社区商业网络，是不可多得的优质核心资产。 “第一订单”只是一个开始。 鑫健源正积极跟踪政策动态，积极筹备“邻里中心”REITs产品纳入证监会公募试点。 项目。

目前，中国房地产市场正从增量高速成交阶段过渡到存量优化运营阶段，市场对REITs业务的关注度逐年提升。 REITs“邻里中心”试点也为盘活存量国有资产、促进我省国有资产保值增值探索了一条新路子。 “从国企改革来看，资产和管理完全统一，在机制模式上存在一定的限制。资产证券化后，资产所有权和经营权分离，倒逼企业提升经营管理水平。”能力。” 许忠表示，在国企混改过程中，重资产的混改难度更大，因为涉及到资产的估值，存在国有资产流失的风险。但是，如果资产和经营权可以分离，股权多元化和机制创新的空间很大。

通过发行REITs，发挥资本市场功能，资本与资产相互促进，将国有企业长期持有的资产转化为流动资产，降低资产负债率，流动性得到改善，形成了“开发-成熟-REITs-再开发”的格局。 良性循环，避免资本沉淀，实现可持续发展。

江苏经济报记者许文飞