吴佳乐（左三）及多位专家接受复电财经记者采访

Savvy是全球知名的房地产服务商，为各类企业提供房地产咨询、管理及交易咨询服务。近日，在“武汉生态城建设”论坛上，复电财经记者就武汉写字楼和商业综合体的内容与第一太平戴维斯武汉进行了对话。吴家乐董事长与多位专家讲解武汉商业地产的建设与发展。

面试官：

武汉第一太平戴维斯董事长吴家乐

James Meng，第一太平戴维斯中国物业及资产管理部主管，高级总监

黄英波高级总监

傅立导演

写字楼市场的两极分化

问

支点财经：数据显示，2020年，北京等一线城市写字楼空置率和租金降幅均创近十年新高。除了疫情的影响，出现这种情况的原因是什么？

吴家乐：空置率高主要是供需失衡。在过去的几年里，写字楼的供应达到了顶峰。大写字楼10万平方米，小写字楼7万或8万平方米。 ，集中入市，货源十分充足。同时，写字楼租赁的节奏比较缓慢，一般会逐步放开，比如先开A区或者先开几层，租户搬进来需要时间。供给远大于消化。

从另一个角度来看，大量供应并不完全是一件坏事。与北京等一线城市相比，在武汉经营的企业经营租金更低，选择空间大，可以进一步吸引企业在武汉扎根或在汉拓展业务。武汉写字楼的消化率每年都在增加，算是比较健康的。

问

：目前武汉写字楼的空置率和租金是多少？等级？

傅立：2019年下半年，随着经济下行，全国写字楼空置率逐渐上升。今年，武汉写字楼空置率已超过35%。 >二、第三梯队，武汉应该是第一梯队。目前，武汉部分项目租金已回到10年前60元/㎡-70元/㎡的水平。 2008年前后，新世贸中心的租金在60元/平方米左右。

但是，并非所有领域都如此。我们发现武汉市场两极分化。比如光谷地区的写字楼市场非常活跃，一楼一楼难求。只要有空缺，就会有公司愿意立即填补。元富道一家拿下国家矿业中心3万平方米，学而思网校、腾讯武汉数字产业总部分别租用了中建科技产业园近万平方米和万平方米。八千方。另一方面，在汉口，由于目前空置率较高，企业议价能力充足，香格里拉中心、K11等优质项目相对容易议价。

问

履行金融：在多点开花的情况下，您如何看待武汉中南路-中北路、汉口滨江商务区、建设大道等典型建筑经济集群各自的格局和特点？

傅立：中南路-中北路地处江南，比武汉陆家嘴有人。所在区域内有总部大楼2座，亿元大楼4座，金融专业大楼1座。 ，主要是工程设计。目前该地区甲级楼盘供应相对有限，租金较汉口坚挺。

汉口滨江商务区是一颗冉冉升起的新星，总部企业数量较多，主要包括金融保险、高端商贸、文化创意和创新科技四大产业集群。该地区甲级写字楼市场表现最好，空置率低，平均租金水平在汉口最高。未来，随着二七滨江商务区的规划和发展，总部在该区域的集群效应将进一步增强。

建设大道是传统意义上的金融街。是武汉最成熟的核心商圈，也是武汉发展楼宇经济的一大亮点。然而，近年来，越来越多、更高标准的建筑进入市场。该区域的建筑逐渐老化，企业逐渐分流。目前的空置率相对较高。然而，随着香格里拉中心的交付和未来万象城的推出，该区域的建筑品质进入了新一轮的提升和变革。

问

支点财经：武汉有哪些CBD？与发达城市相比，有哪些不足？

吴家乐：武汉幅员辽阔，区际距离远，资源分散。比如高科技产业集中在光谷，金融服务机构集中在汉口。目前还没有一个集所有优势资源于一身的商圈。武汉的面积约为深圳的四倍，是中国最大的城市之一。随着经济的不断发展，未来可能会出现2-3个CBD，首先是深圳的罗湖CBD，经济达到一定规模后才会出现福田CBD和前海CBD。

傅立：很多人来武汉，问我们武汉的CBD在哪里？如果适合商业写字楼的区域是CBD，那么建设大道、中南路-中北路、汉口滨江商务区、光谷观山大道都可以算作CBD。但企业的区位选择要综合考虑自身的行业类型、交通条件、硬件设施、商业氛围、区域政策等，没有标杆CBD可以包罗万象。在长沙，公认的CBD是五一广场地区。很多优质企业的首选就是IFS，没有太多的纠结和犹豫。相比之下，武汉还没有真正意义上的CBD。

商业实体存量大，存在内卷风险

问

：如何判断一个商业项目是否足够标准？武汉有哪些商业项目在全国具有代表性？

黄英波：首先看项目在行业内的知名度，能否吸引设计、投资、运营等地产同行前来考察学习；第二，看租金、营业额、客流量等业务数据；三是商业项目的适应性，能否快速反映和响应当下的潮流、网红、流行的事物。

武汉商业业态完善，品类繁多，可谓百花齐放。定位涵盖奢侈品、中高端和大众消费，拥有社区、郊区和市中心的购物中心。

从不同的评价维度来看，武汉有很多商业项目，具有相当的优势。成交量方面武汉楼宇自控，武汉国际广场可圈可点；在商场的设计装修方面，统一方购物中心处于国内一流水平，机电房、设备房、物流区等诸多细节管理都保持在较高水平。在低密度业务中，武汉天地最具代表性，遥遥领先于“天地”系列的佛山岭南天地、杭州西湖天地和重庆天地；说到年轻时尚和潮流，楚河汉街就是一家快时尚店。且大型门店的聚集地在全国遥遥领先；从单平方米来看，华中地区没有一家百货公司可以与群光广场相提并论。

问

支点财经：数据显示，武汉商业存量全国第五。开发者该如何应对激烈的竞争？

黄应波：武汉的商业存量在同级城市中确实很高，似乎有内卷化的危险。前文提到，武汉的生意精细化程度高，种类繁多，但不同业态大家的状态却大不如前。现在正在生存的过程中思考如何创新，如何适应市场。

以武汉天地为例，瑞安做了一件了不起的事情，他们把棚户区的荒地变成了武汉最高端、最洋气的地方。不过，武汉天地高峰过后，发展有些平淡，很多高消费的餐厅和商铺都搬走了。

为迎合市场，武汉天地的氛围逐渐从高端商业向年轻时尚转变，大众消费、网红门店、流量门店大幅增加。排长队；很快完成装修，并于5月底开业。武汉天地花费了很多精力和成本去改变和调整。

问

支点财经：您如何看待武汉的消费能力，与武汉的商业存量是否匹配？

黄英波：我们绝对看好武汉的消费能力。江苏有南京、苏州，广东有广州、深圳，存在消费分流，而武汉是湖北的单核城市，可以说承载了一个省的消费能力。未来，武汉会吸引越来越多周边省市的消费者，就像长沙的消费群体远不止本地一样，辐射能力也会越来越强。

问

：越来越多的商业地产通过跨界合作、引进展会、增加互动、开设网红门店等方式吸引客户，“体验式消费”已经成为线下消费的重要组成部分。您认为实体店应该朝这个方向发展吗？

黄应波：体验式消费是将体验植入到传统业态中，比如主题餐厅、VR试衣间，逛商场不仅仅是看电影、玩电玩、风洞、潜水、飞行等. 体验会出现在商场里。

体验式消费一定是未来商业的主流。首先，未来科技手段会更加丰富，一定会融入消费场景，体验感会增强。其次，商家特别关注年轻客流。现在年轻人关注的时尚、运动、潮流，都与体验感息息相关。每一代消费者都会变老，而今天的年轻人总是具有很强的消费意识和消费能力。

根据用户需求设计建筑

问

：第一太平戴维斯参与了多个城市的开发和运营。过程中有哪些做法？特殊难度？

孟哲：我们经常遇到的问题是，由于房地产设计、建设和运营周期较长，原本设想的建筑主体可能无法满足最终用户的需求。比如我最近去腾讯旗下的一家IP运营公司调研。让我吃惊的是，整个办公空间里都堆满了床。这是因为早期的设计理念没有考虑到熬夜和加班的工作习惯，最终无法创造出合适的工作环境。

我们提倡从绿色、科技、运营三个不同的维度，提前想象建筑会是什么样子，这样设计出来的建筑才能满足大家的需求。

记者丨张凡

编辑丨胡新月