黑龙江省住宅物业管理条例解读栏目开通后，关注度持续提升，4天内共接到4余个公众咨询电话。今天，针对市民提出的一些入户问题楼宇自控验收，生活报特邀黑龙江省房产专家组成员索斌生为大家解读。

物业费从房屋交付之日起计算

佳木斯市民孙女士咨询后收到了收房通知，但一直没来得及收房。期间发生的物业费用由谁承担？

索斌生表示，不同情况下费用承担者不同：开发商通知业主办理房屋接收手续。由于业主来不及办理手续，责任不在开发商，因此在此期间产生的物业费用应由业主承担；还有一种情况是，业主接到收房通知后，发现房子存在质量问题。如不影响房屋安全或使用楼宇自控验收，开发商应承诺明确解决方案及解决时限，业主可自行处理。入户手续，按协议交纳物业费。但是，如果出现可能影响房屋安全或使用的问题，

另一种情况是业主收到收房通知，如期收房，但物业公司要求在收房前收取物业费，因为开发商通知收房时间晚了，不是业主的原因，业主不承担责任，因此，物业费应从房屋交付之日起计算。

电梯故障视原因负责

哈尔滨市民黄英咨询。去年底，她刚搬进一个新社区。由于新装修的业主较多，电梯经常发生故障，物业与开发商相互推诿。谁应该承担责任？

针对新小区的电梯问题，索斌生表示，在新小区，物业已经签约验收。电梯故障应该分为几种情况：一是根据在接管过程中进行的检查结果，如果检查发现有问题，则由开发商负责维修。维修结束后组织复检，复检合格后发货；二是物业管理不善造成的故障，物业应负责维修；如果是材料造成的，应由业主自行修理；四、如果是产品质量问题造成的，开发商应与电梯制造商或安装单位沟通，负责维修。电梯损坏的原因不同，责任也不同。

未来，新社区的建成和验收都需要业主的参与

“我们经常遇到这样的情况，业主进屋后才发现小区有很多问题，新规明确规定了这一点。” 索斌生告诉记者，市民买房的小区现已准备竣工验收，业主可以作为业主代表申请参加物业共享设施设备的验收。

根据规定，物业管理公司应检查给水、排水、燃气、供电、供暖、电梯、消防、备用电源、发电机组、监控设备、智能建筑、外墙、屋顶、健身器材、相关场地、管理用房、小区房屋等物业共用部分、共用设施设备。承办检验的相关费用在之前的物业服务合同中有规定。没有约定或约定不明确的，由开发商承担，业主无需承担验货费。

此外，业主代表参加承检，必须见证监督，并在承检记录上签字确认。开发商与物业公司应共同确认物业共用部位、共用设施设备的检验结果，并须签订物业检验协议。协议中应列明检查中存在的问题、解决问题的方法、解决的期限，对双方的权利义务和违约责任有明确的约定。

竣工验收 楼盘未交房，业主无需承担维修费用

业主是否知道承担检验结果的权利？验收不合格如何解决？据索斌生介绍，业主有权了解检查结果。因此，业主入住时，开发商应主动公开接受验货协议，并播放验货视频资料。开发单位对检查中发现的问题及时解决并整改后，应组织参与检查的部门和人员重新进行复检，直至复检结果全部合格。

承办验收不合格，开发商未在约定期限内落实整改，物业公司该怎么办？索斌生表示，开发商未按照检查结果及时整改，导致公共设施设备存在安全隐患的，物业管理公司应及时向所在地县级物业管理部门报告。公司负责，即业主对所有不具备使用功能且对正常使用功能存在安全隐患的公共设施设备进行整改无需承担任何费用。

记者：张莉