老周谈物业——84：从消防、电梯监管模式的重大变革，浅谈物业管理的“专业化”变革

2007年，国务院物业管理条例确立了物业管理的三个基本特征，即：社会化、专业化和市场化。

关于物业管理的专业化，解释最多的是“机械设备维修、工程维修、保洁、园林绿化、保安等”。在物业管理的基础服务均由第三方专业公司（如设备维修公司、保洁公司、绿化公司、保安公司等）提供专业服务，物业管理公司负责编制和实施年度物业管理预算和工作计划，监督专业公司的服务质量，承担管理责任。从物业管理行业的现状来看，专业化道路还是比较成熟的。大部分物业公司的保洁绿化业务委托第三方公司提供服务，电梯、消防、智能维护等业务也委托给专业人士。公司负责。

4月10日，国家市场监督管理总局印发《国家市场监督管理总局关于进一步完善电梯维修模式调整电梯检验检测试点工作的意见》（国世健专[2020] 56号），结合中共中央办公厅、中央办公厅印发的《关于深化消防执法改革的意见》（亭字[2019]34号） 2019年国务院，国家逐步改变以往的“强监管”模式，对电梯、消防维修等实施严格规定，对单位资质、维修保养等方面的要求逐步放宽。

对此，老周简单讲了以上变化对物业管理专业化的影响。

一、以前的专精模式

1、保洁、绿化等环保服务

环境分包业务物业管理中应用最广泛、最成熟的专业模式在此不再赘述。

2、安全服务

住宅物业外包相对较少，安保外包主要适用于写字楼、购物中心等商业物业的管理；这不是今天的重点，也没什么好说的。

3、设备维修业务

设备设施和工程维修外包（专业公司）模式最早是从深圳中海物业推出发展起来的楼宇自控系统维保，其初衷是为了转移利润（当时《深圳市物业管理条例》只规定了薪酬制度，物业项目的物业费余额不能归属于物业管理公司，采用专业分包模式，可以合理合法地将部分利润转移给物业管理公司）。后来吸引了很多物业公司参考学习。

从设备维保的发展来看，各大物业公司成立的楼宇科技公司（设备维保公司）首先为自有物业项目提供智能化、电梯维保、供配电、给排水设备。不能提供消防维修服务（众所周知，消防资质基本不能申请），达到一定规模后开始拓展市场，为其他公司提供设备维修服务。前期发展较好、发展较为完善的物业技术装备公司（如深圳长城物业、中航物业科技、电梯公司）在设备维修市场较为活跃，经营状况较好。

进一步，随着物业管理承包制，各主流物业公司（主要服务于集团自身开发的房地产项目）的市场拓展业务萎缩，2013、2014年国家下发（很多市场化的电梯维保公司无法生存），很多物业管理公司对成立科技公司和设备维保公司兴趣不大，设备设施维保逐渐走向市场化，大部分以设备为主系统。分包给专业的设备维修公司。

二、未来专精猜想

根据前述《关于深化消防执法改革的意见》和《国家市场监督管理总局关于进一步完善电梯维修方式调整电梯检验检测试点工作的意见》的要求、国家逐步放开消防由于服务企业资质要求、电梯维保检测方式的改变以及未来物业管理成本的压力（如设备维护成本逐步增加），物业企业重新-建立专业设备维修（包括：电梯、消防等）专业化模式将是一大发展趋势。

上述猜想，一方面是由于国家在消防、电梯维修模式、监管模式上的变化和放松，另一方面是由于国家对“自我”的加强物业公司的管理要求。例如：《大型商业综合体消防安全管理规定（试行）》要求综合体项目消防安全负责人必须具有注册消防工程师资格或中级专业技术职称，《高层建筑消防安全》 《管理条例》（征求意见稿）草案）也有类似规定。既然物业公司必须配备注册消防工程师，何不干脆成立一家消防服务公司，或者在公司经营范围内增加消防设备维修业务？

此外，在《国家市场监督管理总局关于进一步做好电梯维修保养模式调整调整电梯检验检测试点工作的意见》中规定“用户应当履行按照相关要求进行自检，不具备自检能力的，可以委托有资质的维修单位或经批准的电梯检验检测机构承担检验工作。”因此，如果物业公司不具备自检能力，电梯业务将不得不外包给两家公司，一家检测公司，一家维修公司，可想而知，电梯维修成本会增加不少。未来聘请专业人士，自行设置电梯，维修团队可能更符合公司发展需求。

最后，从另一个角度来说，成立专业公司所创造的利润，比社区的多元经营要现实和容易得多！

三、物业公司专业化的核心

从上面的讨论来看，物业公司要想成立专业的技术设备管理公司，就必须解决“人”的问题，即必须配备符合量化要求的合格人员。如：注册消防工程师、电梯检验合格人员。

因此，建议各主流物业管理公司从现在开始重视工程技术人员的培养和储备，鼓励管理人员参加注册工程师资格考试，为以后的消防做好准备，电梯等公共设施设备维修业务。专业公司准备。

总之，老周希望这些变化能够给物业工程人员带来很多很好的变化和发展！毕竟，物业管理的基础和本质是对“物”的维护和保养。工程人员越专业，物业管理的发展就越健康！