10月19日，世邦魏理仕发布《2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》，分析深圳商业地产市场的最新发展和趋势。

报告显示，2021年第三季度，前海合作区的扩建让深圳的政策利好更上一层楼，城市发展前景的经济活力将带动深圳商业的长期向好房地产市场。从目前来看，深圳商业地产市场在三季度表现异常亮眼。精品写字楼市场单季度突破50万平方米，居全国前列，科技板块继续稳居需求第一。前海表现尤为抢眼，入住率大幅提升。尽管有新供应涌入，但整体市场的空置率有所改善。投资市场活跃度稳步提升。写字楼仍是最受投资者青睐的，金融机构是主要买家。

优质写字楼市场：单季度新增吸纳全国领先，前海板块表现良好

数据显示，第三季度深圳楼宇自控，深圳共有4个新项目入市，总供应量超过26万平方米。新项目均来自前海、福田中心区、高新区等核心商圈。

报告认为，深圳市场需求异常旺盛，单季度吸纳量创历史新高，超过50万平方米，位居四大一线城市之首。受此驱动，尽管面临大量新增供应，整体市场空置率仍实现了2.2个百分点的提升至18.7%。 TMT企业在市场需求中继续排名第一，占比超过30%，金融行业位居第二，占比超过25%。两者共同构成了整体市场需求的一半。从细分行业来看，TMT的需求主要来自提供软硬件开发和信息技术服务的科技互联网公司；金融业的扩张以传统金融为主，主要来自银行和保险业。从需求来源来看，本土企业仍是主要需求力量，占比超过60%。同时，随着新项目不断进入市场，搬迁需求占据市场主导地位，其中升级搬迁占近一半，其中大部分为乙级以下写字楼或跨区搬迁至甲级的工业建筑。一栋办公楼。

报告称，前海板块表现良好，单季对整体市场需求的贡献率超过1/3，因此该区域的市场占有率跃升10%以上。其中，超过50%的需求来自科技行业，近20%来自金融行业。政府的招商引资在短期内对前海写字楼市场的快速退化起到了一定的推动作用。

深圳三季度写字楼租赁需求强度分析。

深圳第三季度写字楼交易热点。

数据显示，从租金表现来看，部分项目实施了灵活的租赁策略，在空置率较高时实现快速清仓。受此影响，整体市场平均租金小幅下降0.1%至187.4元/平方米/月。随着需求持续好转，租金跌幅环比继续收窄。

世邦魏理仕深圳咨询与交易服务写字楼部负责人吴扬表示：“未来六个月，预计新增供应量将超过50万平方米，主要分布在南山区和罗湖区。受新增供应影响，整体市场空置率有望小幅提升，但得益于多元化招商推动，预计市场平均租金跌幅将进一步收窄，核心区个别优质项目将进一步收窄。在去库存和运营促进的情况下实现租金上涨。在现有产业基础和2月底公布的支持金融发展的政策下，福田中心区仍将是金融租户的首选，而科技趋势看好南山区的企业将保持不变，主要集中在高新园区。作为都市圈的前海，前海中短期及长期发展前景良好，区域吸引力不断增强。受区域写字楼市场上涨的推动。在新增供应集中、旧楼承压的情况下，业主更加重视并积极寻求提升运营平台、物业管理和硬件设备设施的效率和水平。同时，租户欢迎到了更理想的出租窗口期时，可以主动进行物业筛选，争取找到硬件和出租条件合适的物业。”

投资市场：写字楼继续领跑，金融机构为主要买家

数据显示，2021年第三季度，深圳投资市场较为活跃，成交3笔，整体市场成交金额37亿元，较上季度大幅增长。

在投资物业类型中，写字楼继续成为市场交易的主力军。本季度成交的三笔均为写字楼，其中两栋位于南山区核心商圈——前海和高新区，另一栋位于宝安区。本季度所有交易均为整体销售，其中资产交易2笔，股权交易1笔。投资类型包括核心投资、自用投资和增值投资。已成交的写字楼不仅包括甲级纯写字楼，还包括工业写字楼。位于核心区的优质写字楼继续受到投资者青睐，而地理位置优越、租售业绩好的工业写字楼也成为买家关注的物业选择。

从市场主体来看，卖家以开发商为主，买家构成延续上半年走势。金融机构买家占据绝对优势地位，这些金融机构都是世界500强企业。此外，还有当地的科技公司。和电子商务类买家。深圳蓬勃的经济发展和优惠政策，使其成为众多企业开展国内外业务的战略首选。

深圳大宗交易历史成交量

世邦魏理仕深圳投资与资本市场部负责人顾振鹏表示：“未来六个月，随着前海合作区的扩建和香港北部都市圈规划的公布，双优势将叠加释放，在进一步支撑下，城市发展前景更加诱人，各类写字楼仍将是购房者关注的焦点，租金回报稳定的优质写字楼和价格具有竞争力的工业写字楼将成为买家关注的焦点。此外，租金回报率高、总投资相对较小的物流和工业园区物业仍将是投资者关注的焦点，因为此类可投资物业在深圳市场相对稀缺，预计周边城市像东莞、惠州这样的房产就会有大笔交易记录。”

如何投资深圳写字楼市场？

鉴于深圳经济持续高速增长和写字楼需求，以及城市定位不断提升，世邦魏理仕仍看好深圳写字楼的投资前景。但是，上述挑战的存在，意味着投资者需要根据自己的投资风格和要求，选择更有针对性和选择性的策略。对此，世邦魏理仕提出以下建议：

策略一：核心区优质写字楼

虽然未来5年深圳写字楼整体供应充足，但新增供应将集中在区域，部分核心区域新增供应已接近尾声。租金收入的稳步提升和核心地段稀缺带来的长期升值，有望为追求稳定现金流、总交易价格区间较高、倾向于持有中长期。除了福田CBD，科技公司集中、供需形势将大幅改善的高科技园区也值得投资者关注。

战略二：产业集聚的商业园区

随着中国经济加速向创新转型，商业园区投资交易近年来有所增长。深圳是中国最重要的创新中心之一。拥有国内领先的技术和高端制造产业集群。深圳对以研发和工业租户为主体（土地为工业）的商业园区的需求非常旺盛。世邦魏理仕建议投资者可重点关注高新园区、西丽、留仙洞等产业集聚度高、可达性好、易承接周边写字楼溢出需求的区域。此外，前五只以工业地产为基础资产的公募REITs中，有3只以工业园区/商业园区为基础资产，这将进一步提升此类资产在大宗地产交易市场的流动性和关注度。

策略三：新建工业办公项目（M0地）

M0项目由于该地区产业集聚度高，加上高容积率可实现的优质产品设计带来的良好办公体验，在实用性上与商业写字楼并无本质区别传统工业研发大楼的租金水平较高。从已投入使用的项目来看，同区域、同质量的新建工业用地写字楼和商业写字楼的租金水平相近。新建工业写字楼项目的土地成本通常低于同一地点的商业写字楼的20%。除了产业性质和由此产生的转让限制外，在大宗物业交易定价方面比写字楼更灵活。

新工业写字楼项目中短期集中入市，为投资者进入该领域提供了窗口期。建议投资者根据区域供需、交通状况和产业发展前景选择项目，推荐南山的前海、后海、蛇口地区为重点区域。同时，由于工业用地的属性，新建工业写字楼项目也在REITs试点公募标的资产范围内，投资者也可以通过REITs退出。

商业园区和新建工业办公项目用地性质为工业用地，应遵守深圳市工业用地出让政策。详细研究后做出相关投资决策。

[作者]冯绍文

【作者】

大湾区楼市观察