《投资人网》蔡军

近日，《投资者网》获悉，远洋集团（HK：03377）斥资近20亿元收购上海市中心一幢楼宇。

交易前夕，远洋集团刚刚完成撤离上海的另一个项目。 短时间内，集团资本运作日趋完善。

然而，该集团今年首四个月的表现疲软。 受疫情影响，销售额不到年度目标的20%。 主要供应将集中在下半年。

近20亿元收购上海楼宇

远洋集团收购的新大楼为上海悦虹广场。 交易对方为光大资本，总成交价19.67亿元。

整个交易由本集团全资子公司远洋资本完成。 该公司成立于2013年，近年来资金流动不断。 不仅收购了上海远泊酒店，还发行了13亿的REITs产品，甚至还对美星思源国际艺术教育、佳艺冰鼎进行了A/B轮融资。

在中标前，远洋资本刚刚宣布完成退出上海大宁商业广场。 广场于2017年被远洋资本收购，不到三年时间，退出IRR（内部收益率）高达30%。

大宁项目的买家是由来自英国、马来西亚、香港的四家房地产开发商组成的国际财团，总投资2.1亿美元（约合人民币15亿元）。

前脚卖楼，后脚立马扫楼。 远洋资本熟悉房地产交易的资本游戏。

悦虹广场位于徐汇区虹漕路88号。 属于上海漕河泾科技创新园，建筑面积5.59万平方米。 2015年开业的悦鸿广场，四周环绕着上世纪的老建筑，外立面新颖，内部硬件档次高。 距离两条地铁不远，是漕河泾最好的建筑之一。

而远洋集团收购光大资本的单价仅为3.52万元/平方米。 今年4月，茅台在距漕河泾5公里的郊区七宝找楼，单价5万多元/平方米。

对此，远洋集团回应《投资者网》称：“根据漕河泾商圈近期大宗成交的价格来看，单价均在4万至5万之间。虽然不排除部分零售成交价格略高，但整体对标整售资产单价在4万-5万区间，本次交易为与卖方直接交易，资产在收购时占用率有限，具有一定的价格优势，据此，公司认为该资产将有较大的提升空间，可借助远洋集团强大的资产管理能力，进行转型升级，完善租赁运营，本次交易也符合公司的增值投资战略。”

据悉，远洋集团与光大资本交易完成后，悦鸿广场仍将对外出租，不再自用。 从内部收益率来看，该物业的回报将非常有吸引力。

作为漕河泾的优质楼盘，悦鸿广场每天的租金在5元/平方米左右。 主要租户包括58同城、简易网等科技公司，年租金可产生约9000万元。

未来，漕河泾将成为上海科技创新的高地。 一位活跃于上海大宗交易市场的人士表示，悦虹广场的租金与周边老楼持平，属于明显的价值洼地，租金有继续上涨的潜力。

这是一场击鼓传花的资本游戏。 远洋集团接手光大资本，等涨价了，可能又把悦虹广场卖掉，就像上海大宁商业广场的操作一样。

无限资本游戏

收购悦鸿广场是远洋集团多年来资本布局的一个缩影。

2017年7月，远洋集团正式公告，旗下远洋资本通过境外股权交易方式收购中银资产。

所谓资产包，是指一揽子建设项目。 打开中国银行的大包裹，里面有北京硅谷璀璨之城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华民汉尊大厦、沉阳八利宝大厦六处楼盘。

在人类漫长的历史长河中，低买高卖、把东西拆成碎片一直是最原始、最有效的赚钱方式。

在整体收购六处房产后，远洋资本开始分批出售。 14个月后，北京硅谷光明城以超50%的内部收益率退出，随后成功出售成都华民汉尊大厦。 包括上海大宁商业广场在内，不到三年就消化了一半的资产包。

资产包中的其余建筑物目前运行平稳。 2019年年报显示，北京海淀区钻石大厦出租率为100%，上海海兴广场也出租70%。

对此，远洋集团回复《投资者网》：“三项物业资产目前经营状态成熟，现金流稳定，潜在优势明显。远洋集团经验丰富，理解充分国内商业地产市场，交易团队也有很强的资源整合能力，公司将根据自身发展战略和业务需要，实施相应的方案，根据市场情况和公司需要择机出售。

操作娴熟的另一面是远洋资本的运筹帷幄。 左手高价卖房，右手低价买房。

2018年，北京中硅谷璀璨城交付完成两个月后，远洋资本收购了上海远铂酒店。 该物业以债转股方式完成。 接手后，公司对其进行了大刀阔斧的改造，将其打造成“以公寓为主，商务办公为辅”的现金流回报率更高的综合体。

无独有偶，悦鸿广场也遵循了这个套路。 只要前期筹集到足够的资金，中期抄底，后期套现溢价，这种进进出出的资本博弈就可以无限进行下去。

截至2019年，远洋资本管理规模超过970亿元。 在国内房地产基金领域，早已超越同行。

下半年供应

然而，资本运作的繁荣并不能掩盖远洋集团销售放缓的影响。

2019年年报显示，集团去年实现营业额459.67亿元，同比增长49.64%； 税后净利润51.56亿元，同比增长12.26%。

但报告期内，集团合同销售额为1300.3亿元。 虽然实现了近20%的增速，但距离2019年1400亿元的目标还有100亿元。

这些话还在我耳边。 2018年集团25周年大会上，董事长兼首席执行官李明雄心勃勃地喊出未来三年目标：2000亿元。

当时，房地产市场刚刚经历了一线城市的暴涨和二三线城市的去库存。 “2000亿”成为房地产商排行排行的门槛。

各大企业销售数据显示楼宇自控并购交易，截至2019年底，前十大房地产商销售额均超过2000亿元，前三名甚至超过5000亿元。

从这个角度来看，李明的“2000亿”实在是一个小目标。 即便如此，这个目标看似近在咫尺，却又渐行渐远。

因楼市不明朗，集团将2020年销售目标定为1300亿元，与去年实际销售额相同。 不过，在最新公告中，公司今年前四个月的销售额约为236亿元，不足全年目标的20%。

春节返乡一直是楼市的销售高峰期，但突如其来的疫情打断了各大开发商的如意算盘。 下一个楼市高峰还要等到三季度的金九银十。

对此，远洋集团回应《投资者网》称：“全年主要供应集中在下半年，受供应节奏影响，上半年的销售贡献年少了。” （四维财经出品）

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