物业管理招标文件是投标公司上述准备工作的总结，是投标公司投标意向、报价策略和目标的集中体现。 其准备工作的好坏将直接影响投标竞争的成败。 因此，投标企业除了以合理的报价、先进的技术、优质的服务为投标成功打下坚实的基础外，还应该学会如何包装自己的投标文件，以及如何在准备过程中给评委留下良好的印象。投标文件的装订、密封。 关键度得分的展示次数。

由于不同的物业具有不同的性质，不同的招标项目有不同的要求，因此其招标文件的内容要求也相应表现出差异。 实践中，投标公司可以根据具体情况发挥自己的作用。

一、物业管理招标内容

（一）物业管理招标的构成

物业管理招标文件是指投标人须在投标通知书中提交的所有文件，主要包括：

1. 投标书

投标函实际上是投标人的正式报价函，其主要内容有：

（一）表明投标人完全愿意按照招标文件的规定承担物业管理服务任务，并注明报价总额；

（2）表明竞买人接受该房产的整个合同委托管理期；

（3）表明如果中标，投标人愿意按照招标文件规定的金额提供履约保证金；

（四）投标报价有效期的说明；

（5）表明本招标文件连同投标人的书面中标通知书具有法律约束力；

（6）对投标人接受其他投标表示理解。

2. 配件

附件的数量和内容按照招标文件的规定确定。 但需要注意的是，应根据招标文件的要求准备各种业务文件、技术文件等，缺少必要文件的投标将被排除在中标单位之外。 这些文件主要包括：

（一）公司简介。 简要介绍投标公司的资质条件及过往业绩​​。

（二）公司法人资格及法定代表人证明。 包括资质证明文件（营业执照、税务登记证、企业代码、行业主管部门颁发的资质等级证书、授权委托书、代理协议等）、资信证明文件（担保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构财务状况表等）。

（三）公司对合同意向的承诺。 包括承包方式、计价方式、服务费收取方式、材料设备供应方式等说明。

（四）配备物业管理队伍。 简要介绍主要负责人的职务及以往业绩。

（五）物业管理机构实施规划等。说明物业管理运作中的人员安排、工作计划、财务管理等。

（二）物业管理招标主要内容

物业管理招标文件除按照规定格式回答招标文件中的问题外，主要介绍物业管理的要点以及物业管理服务的内容、形式和费用。

1、介绍物业管理公司概况及经验

除介绍公司概况外，主要介绍公司已管理或正在管理的房产名称、地址、类型、数量等。 有必要指出与本次招标类似的物业的管理经验和业绩，并介绍主要负责人的专业和物业。 管理历史和经验。

2、投标物业的管理要点分析

主要指出本次招标房产的特点以及今后管理中的特点和难点，可以列举并说明。 还需要分析租户对此类物业和管理的期望和要求。 不同性质物业管理的重点和难点分析如下：

（一）住宅小区

对于住宅小区来说，舒适、便捷是业主的最低要求，高端品质的服务是他们更高的享受追求。 因此，物业管理应突出：

①环境管理。 要求物业管理保持规划建设的严肃性，定期检查和维护，禁止乱挖洞、乱开门窗等破坏性行为，禁止个别业主随意改变房屋结构或建筑行为，确保房屋安全。业主的安全。

②卫生、绿化管理。 定期对社区公共场所进行保洁、清洁，及时清除垃圾，卫生用具进行清洁、消毒； 加强社区绿化和养护，派专人管理绿化带、花木，禁止人为破坏。

③治安管理。 设立保卫办公室，负责社区治安巡逻和防范工作，确保居民财产安全。

④市政设施管理。 即市政道路、下水管道、检查井、消防等公共设施的管理、维修和保养。

⑤便民服务。 为特殊居民提供各类专业有偿服务和特殊需求服务。

（二）高层住宅

与普通住宅小区相比，高层住宅具有建筑规模大、机电设备多、居民集中、居民素质相对较高的特点。 因此，此类物业管理的重点应是：

①机电设备管理。 这是大楼的核心部分，比如发电机、中央空调、供水、消防、通讯系统等，任何一个部分一旦出现问题，都会严重影响居民的生活和工作。 因此，物业管理部门必须拥有一支技术精湛的专业人员队伍，做好管理人员的培训工作，完善各项管理制度，确保出现故障能够及时排除。

②安全管理。 必须成立保安队伍，24小时值班，建立访客登记制度，在公共场所安装闭路电视监控系统，确保大楼的每个角落都能在保安人员的控制之下。

③卫生清洁管理。 坚持早上清扫楼梯、走廊、电梯间等，收集各楼层垃圾，清洁卫生用具，保持大楼清洁卫生。

④维护、保养。 主要是对公共设施、公共场所进行定期检查和维护。

（三）办公楼

写字楼作为办公场所，要求环境保持安静、清洁、安全，其物业管理应重点关注：

①保卫工作。 确保防盗安全设施运行良好，坚持出入登记制度，24小时值守。

②电梯、中央空调、水电设施的维护保养。 保证上述设备在工作时间内正常工作，不允许出现错误。

③清洁服务。 这与高层住宅类似，但要求更高。 每天清洁门窗，清洁走廊，确保无杂物和灰尘，同时保证工作时间开水的供应。

（四）商业楼宇管理

在商业楼宇的管理中，企业形象和居民购物的便利性是首要考虑的因素。 管理重点是：

①保卫工作。 通常大型商业中心客流量大，容易出现安全问题。 因此，要保证24小时专人值班、巡逻，以及便衣保安人员对场馆进行巡逻。

②消防工作。 管理和维护消防设施，制定严格的消防制度。

③清洁卫生工作。 场内有专职人员负责巡逻保洁、垃圾清理，随时保持商场环境卫生。

④空调或供暖设备的管理。 设置专职操作维护人员，保证设备正常运行。

以上列出了各类物业物业管理的一般要点和难点。 但投标公司在编制招标文件时，应根据房产的具体性质和业主的情况，对最突出的问题进行详细分析。

3、介绍公司将提供的管理服务的内容和功能

（一）开发、设计、施工过程中的管理咨询服务内容

简要介绍物业管理公司介入前期应考虑的问题和意义，然后对每个问题进行详细描述。

①对投标物业的设计图纸提供专业意见。 投标公司应从物业建成后的管理角度考虑设计图纸是否可操作、是否人性化，有时甚至提出一些有利于今后使用先进技术管理的设计预留建议根据房产的发展趋势。

②对投标物业的设施提供专业意见。 投标公司应从用户的角度考虑设施的配置是否能够满足居民的一般需求。

③对投标物业的建设提供专业意见和监督。 包括参加开发商的重大修改会议，向业主提供设备维护和保养方面的建议。

④对投标物业提出专项管理建议。 主要针对前期分析的管理难点提出建设建议，以利于今后的管理。

（二）物业竣工验收前管理咨询服务内容

①制定员工培训计划。 详细描述员工培训的课程内容以及培训后员工应具备的素质。

②制定租赁条款、管理制度和租赁使用手册。

③列出财务预算计划。 指出日常运营费用并确定未来收费的基础。

（三）用户入住、装修期间的管理咨询服务内容

①住户入住、交接手续的管理服务。 说明用户入住时物业管理公司应当向用户说明的事项，以及物业管理公司应当承担的工作。

②家居装修工程及材料配送管理服务。 规定了用户在装修过程中应注意的问题和应提交的文件。

③搬迁及安全管理服务。 说明物业管理公司应采取哪些措施，并规定业主应遵守的规章制度。

（四）管理运营服务内容

①物业管理的人力安排。 编制物业管理组织机构及运作图，说明各部门人员职责及其相互关系。

②保安服务。 包括雇用和培训员工、建立和实施安全制度等方面应采取的措施。

③清洁服务。 其中包括制定清洁标准、清洁工作分包措施、清洁工作监控以及其他确保清洁标准的措施。

④维修服务。 制定维护计划并安排技术工程师监督维护工作的实施。

⑤财务管理服务。 包括制定预算、收取管理费、办理收支账务、管理账务等。

⑥ 绿化、园艺管理服务。 包括安排园丁、布置盆栽、节日装饰工作等。

⑦租赁管理服务。 这是对租户用户的管理工作，包括收取租金、提供租约、监督租户遵守规定等。

⑧与承租人联系并管理报告。 主要包括通知、走访用户、了解情况，定期向业主大会报告管理情况。

⑨ 其他管理服务内容。 因投标物业的特殊功能或业主的特殊要求而需要的其他具体服务的补充说明。

(5) 说明提供服务的形式、费用和期限

①管理顾问服务期限：一般是从接受委托之日起至颁发建筑许可证为止。

②管理运营服务期限：自颁发建筑许可证起至合同期满为止。

2、物业管理招标文件编制注意事项

（一）物业管理招标文件的基本要素

物业管理投标文件作为评标的基本依据楼宇自控 投标资质，必须有统一的编制依据，才能促进评标工作的顺利进行。 因此，投标公司必须了解招标文件的基本要素。

1. 计量单位

计量单位是招标文件中不可缺少的计量标准之一。 因此，统一计量单位是避免合同校准和履行混乱的有力手段。 招标必须使用国家规定的行业标准计量单位，不同计量制度不得混合使用。

2. 货币

国内物业管理招标文件使用的货币应为“人民币”，国际招标使用的货币按招标文件的规定执行。

3、标准规格

招标文件应当采用国家统一颁布的行业标准和规范。 部分业主因特殊需要需要特殊服务的，应当严格、准确地按照国家正式批准的统一服务行业标准办理。

采用国外服务标准和规范的，应当将所采用的标准和规范翻译成中文，并在招标文件中予以说明。

4、表达方式

招标文件的文字和附图是投标人表达意向的语言。 必须能够准确表达投标公司的投标方案。 因此，简洁、清晰、语法流畅、组织清晰是招标文件文本必须满足的基本要求。 编制招标文件时，切忌拐弯抹角、胡言乱语、使用含糊不清的词语。 措辞应尽量简洁、准确，以尽量减少招标单位的误解和可能发生的争议。

图纸和表格在表达上比文字更直接、简单、清晰，但这也要求其编制一致、风格统一，符合招标文件的要求。 最好将图纸和表格以索引引用的方式装订成册，并与标书中的文字表述保持一致。

5. 理论能力

招标文件的编制不仅要实现明确的招标目标和可行的方案，而且编写人员应精通与招标文件内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等理论和技术。

六、信息真实性

招标文件应实质反映招标文件的要求，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，无重大偏差和保留。 投标人应当按照招标文件的要求提供招标文件，并保证所提供的全部材料的真实性，使招标文件符合招标文件的要求。 否则，其投标将被拒绝。

（二）物业管理招标文件编制应注意的问题

1、确保无遗漏、空缺。 招标文件中的每一项空白都需要填写，如有空白，将被视为放弃意见； 若未填写重要数据，可能会被视为无效投标。 因此，投标公司在填写表格时一定要慎重。

2.不要随意修改填写的内容。 投标人提交的所有文件均须由投标人代表或其委托代理人签字； 填写有误需要修改的，应当由投标人负责人在修改处签字。

3、灌装方式标准化。 投标文件的填写最好采用打字方式，或用墨水笔工整填写； 除投标人进行必要的更正外，招标文件中不允许有加线、涂改、改写的痕迹。

4、招标文件的格式不得改变。 投标公司认为原招标文件格式不能表达投标意向的，可以附有补充说明，但不得随意修改原招标文件格式。

5、计算的数字必须准确。 投标公司必须认真核对单价、总金额、分步总价、总投标价及其大写数字。

6、报价合理。 投标人应当对投标项目提出合理的报价。 高于市场的投标难以被接受，低于成本的投标将被视为无效，或者即使中标也无利可图。 由于招标一般只在原招标文件中填写“开标清单”，因此投标人应严格按照招标文件的要求填写“开标清单”、“投标价格表”等。

7、包装整齐、美观。 招标文件应保证字迹清晰、文字工整、纸张统一、装订精美。

8、报价方式规范。 招标人不接受以电报、电话、传真等方式提出的投标。

9、严格保守秘密，公平竞争。 投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊； 不得泄露自己的出价或者与其他投标人串通抬高出价； 不得隐瞒事实真相； 不得损害他人利益。 否则，投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律制裁。