旧周刊谈物业—131：接上期，谈谈物业接管及对商业项目的建议

昨天，老周介绍了验房的基本知识。 另简述，“承接验收”主要适用于多物业楼（售楼）物业公用部分及公用设施设备的验收； )检查，业内常用“接管验收”一词。

今天我们就来说说商业物业（即：自营写字楼、自营购物中心、自营科技园等）的接管验收。

一、接受收购概述

一、接受收购的定义

接管验收：指商业项目开发公司在新项目竣工验收后，交由商业管理公司管理前，由商业项目开发公司组成的开发公司、商业管理公司及其他相关单位（适用于写字楼、园区） ，为整体发货，购物中心为项目开盘）。 接管验收组，对工程建筑主体、构筑物、机电设备等进行质量、功能等方面的检查验收。 验收合格并符合交付条件后，由开发公司与经营管理公司办理交接手续。

2、接管验收与验收的区别

3. 接管验收工作流程

4.接管验收关键节点

主要包括：验收开始时间、验收完成时间、数据交接完成时间、财产交接接管完成时间、问题整改完成率等。

二、收购验收的主要环节和重点内容

一、接手验收工作的前期准备

2、成立接管验收工作领导小组

3、准备收购验收计划

验收计划内容包括（但不限于）：

接管验收方案中的工作方案和重点节点（点）应当符合商业项目总体开发节点，并报商业管理总部审批。

4、工程文件交接

五、现场检查及问题整改情况

（一）现场验收必须在工程交付/开业前30天完成，主要设备必须通过负荷试验。 设备负载测试要求如下：

（二）现场检查，项目开发公司、项目经营管理公司、承包单位、监理单位等派员参加验收； 现场检查应当综合运用验证、观察、使用、检查、试验等方法，重点检查公共设施设备的数量、配置标准、使用功能和外观质量。

（二）检查组对验收过程中发现的问题进行分类汇总，填写《验收表》和《商业项目验收登记表》。 开展整改，项目开发公司、监理公司督促建设单位整改。

（三）现场检查发现项目存在安全隐患和问题影响开工的，必须在开工前20天（自然日）完成整改，其他问题应在开工前完成检查后30天（自然日）。

（4）非建设单位原因造成的，整改时限由项目开发公司和项目经营管理公司共同确定，并在《接管验收工作报告》中明确。

6、编制《接管验收工作报告》并召开总结会

现场验收完成后，接管验收领导小组根据汇总的全部接管验收记录，在3个工作日内编制《接管验收工作报告》，包括：

经项目开发公司和项目经营管理公司签字确认后，将《接管验收工作报告》报房地产开发经营管理总部各部门备案。

《接管验收工作报告》完成后，由项目开发公司、项目经营管理公司、承包商、监理等单位召开总结会议（即：财产交接接管会议）。 会议内容包括（不限于）：

七、财产交接

（一）经现场检查，验收的物业和设施设备符合设计要求，设备和系统运行正常，不存在安全问题的，由项目开发公司和项目经营管理公司处理财产交接手续。

（2）办理移交手续时，项目开发公司、承包人、项目经营管理公司三方签订《物业移交协议》。 事项明确约定。

（3）移交、接管必须在项目交付/开业之日起3个月内完成； 存在下列情形的，项目经营管理公司可以拒绝接管：

四、建议与提醒

虽然老周前面提到，接管验收是公司内部两个部门（开发和经营管理）之间的检查，但不涉及第三方（小业主），也不涉及相应的法律责任。 后期项目遗留的大部分问题 重建和维修也会在内部产生成本。 但对于物管来说，如果接手检查不严格、不重视，项目交付后物管工作就很难做好，检查不严的“锅”要由物管来背！ 因此，建议如下：

1.关注商户/租户相关设施设备的接管与验收

此外，商业物业（写字楼、购物中心、公园等）在交付或开业前，涉及商户和租户的装修，商户和租户的装修涉及到与公共区域和系统相连的设备设施，如：消防系统、空调系统、排烟系统等； 如果对这些系统设备的检查不认真、不严格，就很难区分商家内部的设备设施是系统本身（开发建设单位的责任）还是商家的责任。后期; 后期管理会很被动！

2.加强项目前期工程介入的深度和广度

如前所述，由于设备设施的复杂性，商业项目和销售物业（住宅公寓等）的实地考察时间不同； 而很多商业项目实际上并没有专门的现场检查阶段，接管验收（包括：现场检查）工作实际上是分散在工程前期中介的全过程中。 工程人员不断进行现场检查、实地考察、设备调试、设备试运行，然后不断收集总结问题清单，并不断与建设单位、开发公司同事沟通，要求整改。

因此，商业项目的接管验收工作融入项目前期介入工作，持续开展。 因此，在项目前期准备阶段，必须加大项目前期干预工作的深度和广度。

3、关注公共建筑、内场、公共区域的二次装修质量

从现实中的购物中心、写字楼等项目的交付/开业情况来看，公共建筑、场内、公共区域二次安装（如：地砖或石材、防火门、消防通道、物流通道、天花（天花、楼梯、室内装饰板等），并且会极大地影响交付/开业项目的形象，值得特别关注。

4、在实际管理期间加强公共设备设施的日常管理和维护

老周遇到过很多项目（不仅是商业项目，还有住宅项目），一般认为没有设备设施（电梯、消防、供配电、给排水等）如果设施未过质保期，物业不予理会。 机房空置是错误的楼宇自控承接查验，设备不维护、不维护、不管理。 对于物业实际管理的设备设施，我们应当：

5、重视并加强对接管验收后遗留问题的处理