物业服务公司收房流程完整指南

物业接管验收分为分期验收、单项验收和整体验收。

①.分期付款受理

分期验收是指分期实施的工程竣工验收并达到使用条件需要提前使用时进行的验收。 例如，在住宅小区，每当一批房屋竣工并通过竣工验收时，开发商为了加快资金周转，抢先交付给业主，可以在推进，使竣工的建筑产品能够及时投入使用，发挥投资效益。 。

②.单个项目验收

该项目某个别项目已按设计要求完成，具备使用条件，能够满足生产要求。 竣工验收后，开发商可以向业主发出交付通知。 开发商应首先检查工程质量、隐蔽工程的相关信息、工程重点部位的施工记录及是否有遗漏、公共设施设备等，然后会同物业服务公司组织验收组共同进行收购验收。

③.全部项目验收

全部工程验收是指物业服务公司根据国家有关法律、法规和标准，以及有关部门批准的规划、设计和施工方案，对住宅小区的各项建设指标进行统一整体验收。 泉州求是物业服务公司在接管西顿公馆时就采用了这种方式。 公司执行：2000国际质量管理体系。 他们在接手慈同庄园的时候，就制定了自己的标准。 他们的标准以建设部《房屋接管验收标准》为依据，根据庄园建筑、设施设备的特点和验收特点制定。 验收标准的制定，为接管验收提供了依据，也给具体操作带来了便利。

其工作流程如下：

公司领导下达接管令

↓

公司成立收购受理小组

↓

为接管和接受做好准备

↓

进行数据验收和移交

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↓ 需正确、如实填写信息

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验收是否合格↖

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(是) ↓ (否)

开展硬件设施设备验收

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↓ 要求开发商限期整改

是否合格↖

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(是) ↓ (否)

记录归档

接管验收的主要内容包括验收准备、材料、硬件设施设备验收、验收遗留问题处理等。

①．验收准备

新物业竣工验收后、业主入住前，物业服务企业应当及时成立物业接管验收小组，对接管的物业进行全面的接管验收，确保接管的物业完好无损。基本合格，满足业主的质量要求。

接到公司领导的接管指示后，公司相关部门应立即动员行业骨干按照领导的要求组建财产接管小组。 接管验收小组由公司以下部门人员组成：公司行政部门指派档案管理人员负责接管财产的产权、工程、设备资料的验收移交； 管理处公共事务部指派业务骨干负责业主信息的验收和移交并协助建设。管理处机电维修部指派业务骨干负责业主信息的验收和移交。房屋主体、公共设施和机电设备。

接管验收开始前，接管验收组应做好以下准备工作：与开发商联系，了解交接事宜、交接日期、进度、验收标准等； 派出主要技术人员到施工现场进行全面勘察，制定接管验收方案； 并提前参与开发商的参与，了解申请的竣工验收和机电设备的最终安装调试； 编制《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表。

精益服务的先驱

②.数据接收与接收

开发商委托物业服务时，需要将相关信息交给物业服务公司。 相关信息包括产权权属信息、综合竣工验收信息、施工设计信息、机电设备信息、业主信息等，具体参见文章后面的数据采集整理内容。

③.硬件设施设备接管验收

A）。 建筑物主要硬件设施验收的主要内容包括：主体结构、楼面、内墙、门窗、楼梯、水电设施等方面是否符合标准。

主要硬件的接管验收主要是主体结构、门窗、水电的验收。

主体结构验收主要是检查屋面是否有积水、渗漏现象； 地板是否有空洞，筋骨是否外露； 内墙面是否有剥落、裂纹、污渍等现象； 门窗是否能自由开启，有无晃动。 裂纹、位置是否准确，有无翘曲、变形； 电源插座、开关安装是否牢固； 水表、电表安装是否牢固、是否损坏、读数是否正常； 供水设施有无泄漏、生锈，压力是否足够； 地漏与排水管接口是否密实，有无渗漏、堵塞现象，排水是否通畅。 验收时发现问题，记录下来并要求开发商整改，直至测试通过。

b). 公共配套设施验收主要内容包括：屋顶、防雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、保安设施、停车场、信箱等验收。

公共配套设施接管验收，主要检查路面是否平整，有无水泥块、破损现象； 消防箱标志是否清晰，玻璃是否完好，消防器材配件是否齐全，消防管道标志是否明显，是否有漏水，水压是否充足； 小区停车场为地下停车场，检查照明是否充足，标志是否清晰，安全设施和排水设施是否良好； 社区花园的树种、绿水管道布置是否合理，绿水管道阀门开关安装是否灵活、稳定。 如果发现问题，及时向开发商提出意见并要求整改。

C）。 机电设备交接验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、安防监控等设备的型号、数量是否与交接清单一致，配件是否齐全，是否处于良好的工作状态等。

变配电设备验收标准为：设备型号、数量与交接清单一致，工作状态良好，安全保护装置齐全，标志清晰，机房设施齐全，通风良好及照明，设备表面油漆完好，无破损。 电梯设备验收应当以设备型号、数量与交接清单相符、设备运行平稳、安装符合规范、有电梯运行许可证、机房完好等为依据。设置合理，配件安全，标志清晰，表面平整、光滑、光亮。 标准。

总之，硬件设施设备接管验收的验收标准应符合建设部《房屋接管验收标准》和业主生活的合理要求。

④.接管验收遗留问题的处理

A）。 遗留问题登记及确认：对于资料受理过程中发现的数据不完整、不真实、不合格等问题，接管组应将问题一一记录在《接管数据遗留问题登记表》（附件1）并提交开发商相关人员签字确认； 验收小组对物业硬件设施验收过程中发现的问题，将问题一一记录在《验收设备设施问题登记表》（附件2）中，并提交给开发商。 相关人员签字确认。

b). 对于材料中遗留的问题，接管检查组要积极联系开发商进行弥补，必要时公司领导协助完成。

C）。 对于物业硬件设备设施遗留问题，一般问题验收组要求开发商在两周内解决； 重大问题验收组应当要求开发商在1个月内解决。 必要时公司领导应予以协助。

d). 对于长期无法解决、必然影响物业服务的问题，物业服务公司应以备忘录的形式登记问题，交给开发商备忘。

⑤. 《收购验收剩余材料登记表》及备忘录报公司行政管理部门存档并长期保存。

精益服务的践行者

接管验收应注意的问题

物业的接管验收是重要环节，直接关系到今后物业服务工作能否正常开展。 管理公司必须高度重视，严格把关。 应注意以下事项：

①. 虽然接管的房产已经作为合格项目通过了竣工验收，但这并不意味着接管的验收没有问题。

竣工验收是从大的角度来把握质量，很多无关的小问题并不属于竣工验收质量的范围。 如墙面污渍、划痕、地砖缺角、玻璃碎裂、浴室地漏排水不畅等，这些问题一般不影响竣工验收。 但物业服务公司在准备接手时，却要把这样的小问题一一列出，并且施工单位必须承诺在一定期限内整改。 这表明，在接管之前财产的任何问题都应由开发商负责解决。

②.现实的接管和接受很少同时移交全部财产

虽然规定房产全面验收后方可交付使用，但房产全面验收后急于交付的情况时有发生。 尤其是设备方面，每一件通过调试验收的项目都会移交。 今天我们接管了电梯系统，几个月后我们接管了空调系统。 至于消防系统的交接，可能会更晚一些。 因此，物业服务公司一定要坚持接收符合条件的项目之一。 未通过调试验收的，不得签字接管，否则要承担责任。

③、接管验收必须明确接管日期，明确责任。

物业服务公司仅对物业接管后出现的问题负责。 如果在保修期内，开发商或施工单位仍将承担非人为因素的责任。 开发商在施工验收合格后未及时将物业移交给物业服务公司，致使物业服务公司接手后的设备维修周期缩短的，物业服务公司应要求开发商设法弥补。为原保修期。

验收数据的收集和整理

数据收集和组织程序

产权接管验收需要移交的数据量非常大。 如果不遵循一定的程序，数据收集和整理工作就会变得混乱、混乱。 为了有效收集和整理数据，物业服务企业一般遵循以下流程：

①. 制定收集和组织计划。 收集和整理数据最关键的一步是制定一个好的计划。 由于接管验收需要收集的信息量大、涉及面广，如果不制定计划，难免会漏掉一些信息。 如果这一步走得好，具体的工作就可以按照这个框架一步步完成。 一个好的计划应该考虑到房产的各个方面。 验收组制定方案后，应对方案进行反复检查，并收集、整理资料，看看是否有遗漏。

②. 深入现场，现场采集。 物业接管验收小组在将数据交给开发商之前，必须到物业现场按照计划统计需要收集的数据的数量、型号等，并记录在案，以便让物业服务公司能够清楚地知道未来该做什么。 移交数据时，应检查数据的准确性和真实性。

③. 数据传输。 验收组向开发商传递信息时，应当将开发商移交的信息与现场收集的信息进行比对。 必须一致才可以签字验收。 如有不符及信息不完整、不准确、不真实等问题，责任退还给开发商，并要求开发商补正。

④. 资料整理。 数据移交和接收后，应对数据进行整理。 整理时，首先应建立一个目录框架，然后将资料按照目录的内容进行分类，汇总到各个目录中，并进行绑定。 对每类信息进行命名，并在各类首页标明简要内容，方便随时查阅。

⑤. 数据归档。 收集的信息移交后楼宇自控系统移交维修流程，应当制作两份。 一份送公司行政部门存档，另一份留社区管理办公室备案，方便今后社区管理。

数据收集和组织的形式

数据的呈现形式有很多种，不仅仅局限于文本。 我们可以利用图表、照片等手段，让原本抽象的数字或难以用文字表达的物品变得生动、美丽。 例如，社区分布图可以用彩图进行美化； 社区内的房屋类型可以用用户结构图来表示； 社区内不同户型的数量可以用条形图、饼图等图表来表示； 机电设备的调试报告数据可以用条形图表示。 、曲线图等； 还有一些设备设施是无法用文字描述的，可以直接用照片来描述。 竣工验收时归档的报告、文件也可作为信息的归档形式。 这种形式的信息更加真实、更有说服力。 至于如何运用这些丰富的表现形式，则取决于每个公司的特点和具体情况。

数据收集和组织的内容

建设单位验收时，应当向物业服务公司移交下列相关材料：

①. 产权信息：包括项目开发审批报告； 规划许可证； 投资许可证； 土地使用合同； 施工许可证； 土地红线图。

②. 竣工综合验收资料：主要包括竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、热、电、气、设备、附属工程竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 建设工程竣工验收合格证明； 施工消防验收合格证； 公共配套设施综合验收合格证； 供水合同； 供电协议、许可证； 有线电视合格证； 通讯设施证书；

③. 施工设计材料：地质报告； 全套设计图纸； 图纸联合审查记录； 设计变更通知； 项目预决算报告； 重要的施工会议纪要； 隐瞒工程验收记录； 沉降观测记录； 记录。

④. 机电设备信息：机电设备出厂合格证； 机电设备使用说明书（需中文）； 机电设备安装调试报告； 设备保修卡、保修协议。